神奈川県足柄下郡湯河原町土肥４丁目２番１５(湯河原駅・真鶴駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


115,000円

2017年01月01日に行った神奈川県足柄下郡湯河原町土肥４丁目２番１５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を115,000円/㎡としました。

神奈川県足柄下郡湯河原町土肥４丁目２番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県足柄下郡湯河原町土肥４丁目２番１５
住居表示 
価格115,000円/㎡
交通施設、距離湯河原、350m
地積205㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、アパート等が混在する商業地域
前面道路の状況北15.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

和田智弘氏による調査レポート

不動産鑑定士和田智弘
価格115,000円/㎡
個別的要因対象標準地は地域における標準的な画地であり、特記すべき要因はない。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因湯河原駅に近いが繁華性、商業集積度の低い商業地域である。地域的特性に特段変動は見られないが、需要は弱く、地価も依然として下落傾向にある。
地域要因の将来予測小売店舗、アパート等が混在する湯河原駅に近い商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。新規店舗の出店も散見されるが商況は依然厳しい状況にある。将来的には住宅用地への移行も予測される。
市場の特性同一需給圏は、湯河原町を中心に周辺市町まで含めた商業地域一帯であり、その範囲は広域的となる。需要者の中心は店舗等の新設を目論む地元法人及び個人事業主等であるが、店舗を広域展開している法人等も需要者となり得る。圏内は人口減少及び高齢化の進展に加え、繁華性も低いため商況が低迷しており新規出店需要は弱い。一方、供給は限定的で、商業地の取引件数は少なく、個別性も強いため、中心となる規模や価格帯を見出すことは困難な状況にある。
一般的要因湯河原町の高齢化率は県内上位に位置し、有効需要の減退が著しく、商業地の取引自体も少ない。需要は弱い状況にあり、地価も下落が続いている。

柳彰彦氏による調査レポート

不動産鑑定士柳彰彦
価格115,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因繁華性の低い湯河原駅徒歩圏の商業地域であり、特段の地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測東海道線湯河原駅徒歩圏の小売店舗、アパート等が混在する繁華性の低い商業地域であり、変動要因もなく将来もこの状態が維持されるものと想定される。地価の下落傾向は続いているものと判断される。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線沿いの湯河原町、真鶴町、小田原市、箱根町等近隣の商業地域である。需要者の中心は小売店、飲食店等を営む個人業者等が中心と判断される。湯河原町は人口減少、高齢化が進んでおり地価の下落傾向が続いている。このような状況下、取引件数は少なく、また需要者の規模や業態により取引価格や規模等もまちまちであり、市場の中心価格帯を把握することは困難な状況にある。
一般的要因湯河原町の人口は減少傾向にあり、高齢化率は高い。当町においてはいまだ地価下落は続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度1435029
北緯 139度1035423

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県足柄下郡湯河原町土肥４丁目２番１５神奈川県足柄下郡湯河原町吉浜字尾上１６８５番３外神奈川県足柄下郡湯河原町鍛冶屋字森下６９２番５神奈川県足柄下郡湯河原町中央１丁目１４番２外神奈川県足柄下郡湯河原町宮上字道中３７１番１２外神奈川県足柄下郡湯河原町土肥５丁目１番４外神奈川県足柄下郡湯河原町土肥２丁目３番５外

参考：近隣駅の地価相場

湯河原駅(地価相場 64,000円/㎡)真鶴駅(地価相場 64,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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