神奈川県足柄下郡湯河原町宮上字丸山６３７番２９外(湯河原駅・真鶴駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
64,000円
2017年01月01日に行った神奈川県足柄下郡湯河原町宮上字丸山６３７番２９外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県足柄下郡湯河原町宮上字丸山６３７番２９外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 64,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 湯河原、3,600m |
| 地積 | 283㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 旅館 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 県道沿いに旅館、ホテル等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東8.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
柳彰彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 柳彰彦 |
|---|---|
| 価格 | 63,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 県道沿いに旅館、ホテル等が建ち並ぶ路線商業地域である。 |
| 地域要因の将来予測 | 湯河原温泉の県道沿いに旅館、ホテル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状を維持するものと想定される。地価の下落傾向は続いているものと判断される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、真鶴町、湯河原町、小田原市等の隣接市町を含む広範囲の商業地域（観光地）である。需要者の中心は、旅館業や観光客向けの商店を経営する個人事業主、法人事業者等である。地価は下落傾向が続いており、このような状況下、取引件数は少なく、また需要者の規模や業態により取引価格や規模等もまちまちであり、市場の中心価格帯を把握することは困難な状況にある。 |
| 一般的要因 | 湯河原町の人口は減少傾向にあり、高齢化率は高い。当町においてはいまだ地価下落は続いている。 |
和田智弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 和田智弘 |
|---|---|
| 価格 | 64,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象標準地は台形地であるが、地域における概ね標準的な画地であり、価格への影響は特段見られない。 |
| 地域要因 | 奥湯河原エリア温泉街の商業地域である。平成29年3月開業予定の会員制ホテルの影響について注視が必要となる。需要及び地価は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 旅館やホテル等が建ち並ぶ商業地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。平成29年3月開業予定の会員制ホテルが周辺地域の地価及び需要にどのような影響を与えるか、今後も注視していく必要がある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、湯河原町及び周辺市町に所在する商業及び商住混在地域一帯と判定した。需要者の中心は店舗や旅館等の新設を目論む地元法人及び個人等であるが、店舗を広域展開している法人も需要者となり得る。湯河原町の観光客数は一貫して減少傾向にあり、対象標準地の存する奥湯河原エリアについても温泉街として衰退傾向にある。一方、供給は限定的で、取引件数は非常に少なく個別性も強いため、中心となる規模や価格帯を見出すことは困難な状況にある。 |
| 一般的要因 | 湯河原町の高齢化率は県内上位に位置し、有効需要の減退が著しく、商業地の取引自体も少ない。需要は弱い状況にあり、地価も下落が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度1435029 北緯 139度1035423 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県足柄下郡湯河原町吉浜字尾上１６８５番３外神奈川県足柄下郡湯河原町鍛冶屋字森下６９２番５神奈川県足柄下郡湯河原町宮上字丸山６３７番２９外神奈川県足柄下郡湯河原町中央１丁目１４番２外神奈川県足柄下郡湯河原町宮上字道中３７１番１２外神奈川県足柄下郡湯河原町土肥５丁目１番４外神奈川県足柄下郡湯河原町土肥２丁目３番５外
参考：近隣駅の地価相場
湯河原駅(地価相場 64,000円/㎡)真鶴駅(地価相場 64,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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