秋田県湯沢市佐竹町３７番１(岩原スキー場前駅・越後湯沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


21,100円

2017年01月01日に行った秋田県湯沢市佐竹町３７番１(新潟県南魚沼郡湯沢町佐竹町７−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,100円/㎡としました。

秋田県湯沢市佐竹町３７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番秋田県湯沢市佐竹町３７番１
住居表示佐竹町７−１３
価格21,100円/㎡
交通施設、距離湯沢、900m
地積333㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な既成住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

石塚充氏による調査レポート

不動産鑑定士石塚充
価格21,100円/㎡
個別的要因標準価格を左右する個別的要因はない。
地域要因画地規模がやや大きい住宅地で、郊外の分譲地と比べ、分割利用が難しい当該地域への引き合いは弱い。
地域要因の将来予測周辺の利用状況は低層住宅地であり、標準的使用は現状通りと予測する。画地規模がやや大きく需要は弱いが、地価水準の低廉化により、今後下落圧力が弱まるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、湯沢市内の住宅地域で、特に市内中心部の住宅地と代替競争関係が強い。需要者は、湯沢市内に地縁的選好性を有する第一次取得者が中心である。市内中心部の住宅地であるが、郊外の分譲地と比べ、画地条件に難がある当該地域への需要はやや弱い。中心価格帯は、300㎡程度の土地であれば700万円前後、同敷地規模の新築戸建住宅であれば2，000万円前後である。
一般的要因少子高齢化は住宅地の需要に悪影響を及ぼしている。一方、地価の低廉化に伴い、一部の優良住宅地への需要は高まっている。

堀範子氏による調査レポート

不動産鑑定士堀範子
価格21,000円/㎡
個別的要因地域の標準である北向の画地であり、選好性は普通である。
地域要因湯沢市中心部の既成住宅地域であるが、需要はIC周辺の新興住宅地域へと移行しつつあり、地域内にも空家が見受けられる。
地域要因の将来予測旧湯沢市中心部の住環境が良好な住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測される。しかし、市外居住者が相続した空家が散見されることから、長期的には、土地の細分化といった問題も懸念される。
市場の特性同一需給圏は旧湯沢市中心部の住宅地域であるが、近年、郊外の新興住宅地域並びに分譲住宅地域での新築戸建住宅を選好する例も見られ、拡大傾向にある。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する一次取得者層であり、転入者は少ない。県南地域の住宅地の需要は市街地にあっても相対的に弱く、地価は継続的に下落傾向にある。土地は100坪で700万円程度、新築戸建住宅で2千万円台が需要の中心である。
一般的要因湯沢市の人口は4．6万人であり、過去5年間で11％減少した。特に雄勝地区の人口減少率が高く、空き家の増加等が大きな問題となっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度93402469999999
北緯 138度8174402

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県南魚沼郡湯沢町大字湯沢字大石田１４７３番２外新潟県南魚沼郡湯沢町大字湯沢字大石田１４７３番２外新潟県南魚沼郡湯沢町湯沢１丁目８番６新潟県南魚沼郡湯沢町大字神立字原新田１３８０番４１新潟県南魚沼郡湯沢町大字湯沢字瀧沢３２２番４外１筆新潟県南魚沼郡湯沢町大字三国字土橋２３８番１２外１筆新潟県南魚沼郡湯沢町大字神立字宮林５５８番１外

参考：近隣駅の地価相場

岩原スキー場前駅(地価相場 23,700円/㎡)越後湯沢駅(地価相場 23,700円/㎡)越後中里駅(地価相場 21,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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