新潟県南魚沼郡湯沢町大字神立字宮林５５８番３(岩原スキー場前駅・越後湯沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,700円

2017年01月01日に行った新潟県南魚沼郡湯沢町大字神立字宮林５５８番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,700円/㎡としました。

新潟県南魚沼郡湯沢町大字神立字宮林５５８番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県南魚沼郡湯沢町大字神立字宮林５５８番３
住居表示 
価格23,700円/㎡
交通施設、距離越後湯沢、1,400m
地積268㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅、店舗等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西9.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙橋保氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋保
価格23,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高齢化が進んでおり、新規の土地需要も少ないため需給状況は弱含みである。
地域要因の将来予測住環境は現状のまま推移すると予測され、高齢化が進行し、宅地需要も減少の一途を辿っており、地価水準の下落傾向も継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は湯沢町の中心部に比較的近い住宅地であり、需要者は町内居住者が殆どを占める。高齢化進行に加えリゾート産業不振もあり需要は減少傾向にあり、地価は弱含みである。土地の取引価格はまちまちで中心価格帯の把握は困難である。建売住宅は殆ど見られない。
一般的要因世界の各地域において社会的政治的に混迷を深め我国の景気は回復基調にあるが先行は予想しがたい。地方経済は疲弊してきており地域間格差が拡大。

本間禎子氏による調査レポート

不動産鑑定士本間禎子
価格23,700円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 景気回復の影響を受けつつも、観光産業の長期的不振や人口減少により、需要は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測 戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、地域要因に特段変化も見られず、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと考えられるが、人口減少、高齢化の進行等により、地価は弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、湯沢町中心部にほど近い住宅地域。需要者の中心は、町内に居住する者又は縁故関係者である。一部に需要回復の期待感があるものの、観光産業の長期的不振の影響を受け需要は弱含みで推移している。取引件数が少ない上に規模も様々であるため、中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因 湯沢町は、直近で、人口微減、世帯数微増。景気は穏やかに回復し、所得雇用環境も改善しつつあるが、地場の景況感には弱さが残っている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度928745
北緯 138度8256006

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県南魚沼郡湯沢町大字湯沢字大石田１４７３番２外新潟県南魚沼郡湯沢町大字湯沢字大石田１４７３番２外新潟県南魚沼郡湯沢町湯沢１丁目８番６新潟県南魚沼郡湯沢町大字神立字原新田１３８０番４１新潟県南魚沼郡湯沢町大字湯沢字瀧沢３２２番４外１筆新潟県南魚沼郡湯沢町大字三国字土橋２３８番１２外１筆新潟県南魚沼郡湯沢町大字神立字宮林５５８番１外

参考：近隣駅の地価相場

岩原スキー場前駅(地価相場 23,700円/㎡)越後湯沢駅(地価相場 23,700円/㎡)越後中里駅(地価相場 21,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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