新潟県南魚沼郡湯沢町湯沢１丁目８番６(越後湯沢駅・岩原スキー場前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,000円

2017年01月01日に行った新潟県南魚沼郡湯沢町湯沢１丁目８番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,000円/㎡としました。

新潟県南魚沼郡湯沢町湯沢１丁目８番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県南魚沼郡湯沢町湯沢１丁目８番６
住居表示 
価格47,000円/㎡
交通施設、距離越後湯沢、100m
地積107㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層土産店、飲食店等の建ち並ぶ駅前商業地域
前面道路の状況南西12.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙橋保氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋保
価格47,000円/㎡
個別的要因特に変動はない。
地域要因空き店舗の多い状況は改善されず、周辺は衰退している。
地域要因の将来予測駅前の商業地であるが、スキー等の観光客はピーク時と比較すれば極めて低水準にあり、衰退傾向にあることは否めない状況で、地価水準の下落傾向は今後とも継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は越後湯沢駅周辺の商業地を中心とした地域であり、需要者は町内の企業、個人事業者が多くを占め、リゾート産業を取り巻く環境は悪化している。以前のような首都圏など県外からの投資は期待できない。需要は少なく、地価水準は低下傾向にある。土地の取引価格は取得後の利用、及び属性によって、価格はまちまちであり、中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因世界の各地域において社会的政治的に混迷を深め我国の景気は回復基調にあるが先行は予想しがたい。地方経済は疲弊してきており地域間格差が拡大。

本間禎子氏による調査レポート

不動産鑑定士本間禎子
価格47,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 景気回復の影響により持ち直しの動きも一部に見られるものの、観光産業の長期的不振や他地域との競争により、需要は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測 観光産業の長期的な低迷が続いていたが、直近においては観光客数の低下に歯止めがかかり潜在的な需要回復の兆しが見られる等、地価は弱含みであるものの下落幅は縮小傾向に向かうものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、湯沢駅周辺の既成の商業地域。飲食店、温泉旅館、土産物店が多く、需要者はこれらを経営する個人及び法人等が中心である。首都圏における景気回復の影響を受けて需要回復の期待感が出ている一方で、観光産業の本格的な回復には至っていないため、需要は弱含みで推移している。取引が少ない上に規模も様々であるため、需要の中心価格帯を見いだせない状況にある。
一般的要因 湯沢町は、直近で、人口微減、世帯数微増。景気は穏やかに回復し、所得雇用環境も改善しつつあるが、地場の景況感には弱さが残っている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度9363326
北緯 138度8110935

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

越後湯沢駅(地価相場 23,700円/㎡)岩原スキー場前駅(地価相場 23,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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