秋田県湯沢市千石町３丁目１８２番５(越後湯沢駅・岩原スキー場前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,500円

2017年01月01日に行った秋田県湯沢市千石町３丁目１８２番５(新潟県南魚沼郡湯沢町千石町３−５−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,500円/㎡としました。

秋田県湯沢市千石町３丁目１８２番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番秋田県湯沢市千石町３丁目１８２番５
住居表示千石町３−５−８
価格17,500円/㎡
交通施設、距離湯沢、1,500m
地積267㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅に共同住宅、空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

石塚充氏による調査レポート

不動産鑑定士石塚充
価格17,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした既成住宅地であるが、新興住宅地と比べ、引き合いはやや弱い。
地域要因の将来予測既成の低層住宅地として特に変化はなく、現状のまま推移するものと予測する。新興住宅地と比べ引き合いは弱いが、周辺の地価動向の影響もあり、今後下落傾向は縮まるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、湯沢市内の住宅地域で、特に市街地近郊の住宅地と代替競争関係が強い。主たる需要者は、湯沢市内に居住、勤務する個人等の第一次取得者である。小規模の新興住宅地と比べ、既成住宅地に対する需要は、生活利便性の関係からやや弱い。中心価格帯は、250㎡程度の土地であれば400∼500万円程度、同敷地規模の新築戸建住宅であれば2，000万円前後である。
一般的要因少子高齢化は住宅地の需要に悪影響を及ぼしている。一方、地価の低廉化に伴い、一部の優良住宅地への需要は高まっている。

堀範子氏による調査レポート

不動産鑑定士堀範子
価格17,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧式の住宅団地のため、街路条件等による格差が見られる。また、周辺には代替関係にある住宅団地が多く、やや供給過剰傾向にある。
地域要因の将来予測郊外の分譲住宅地域であり地域要因には格段の変動はない。住宅地の需要は、湯沢IC周辺の新興住宅地域へと移行しつつあり、旧式の住宅団地の地価の弱含み傾向は続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は旧湯沢市の住宅地域であるが、近年、郊外の新興住宅地域並びに分譲住宅地域での新築戸建住宅を選好する例も見られ、拡大傾向にある。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する一次取得者層であり、転入者は少ない。県南地域の住宅地の需要は市街地にあっても相対的に弱く、地価は継続的に下落傾向にある。土地は80坪で500万円程度、新築戸建住宅で2千万円前後が需要の中心である。
一般的要因湯沢市の人口は4．6万人であり、過去5年間で11％減少した。特に雄勝地区の人口減少率が高く、空き家の増加等が大きな問題となっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度93402469999999
北緯 138度8174402

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県南魚沼郡湯沢町大字湯沢字大石田１４７３番２外新潟県南魚沼郡湯沢町湯沢１丁目８番６新潟県南魚沼郡湯沢町大字神立字原新田１３８０番４１新潟県南魚沼郡湯沢町大字湯沢字瀧沢３２２番４外１筆新潟県南魚沼郡湯沢町大字三国字土橋２３８番１２外１筆新潟県南魚沼郡湯沢町大字神立字宮林５５８番１外新潟県南魚沼郡湯沢町大字神立字宮林５５８番１外

参考：近隣駅の地価相場

越後湯沢駅(地価相場 23,700円/㎡)岩原スキー場前駅(地価相場 23,700円/㎡)越後中里駅(地価相場 21,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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