香川県さぬき市寒川町石田東字東原甲１３２９番１(神前駅・造田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
12,800円
2017年01月01日に行った香川県さぬき市寒川町石田東字東原甲１３２９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 香川県さぬき市寒川町石田東字東原甲１３２９番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 12,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 神前、2,900m |
| 地積 | 625㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅、農地等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
名渕薫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 名渕薫 |
|---|---|
| 価格 | 12,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅から遠く、接近性、利便性が劣る地域で、住宅地需要は弱く、地価も弱含み。 |
| 地域要因の将来予測 | 過疎化が進行している農家集落地域であり、人口減少、高齢化の状況等より、衰退化傾向が顕著で、需要は弱く、今後も地価水準は弱含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ねさぬき市南部の農家集落地域等。需要者の多くは市内に地縁性を有する個人で、周辺市域からの転入はなく、需要は減退したままで、取引も極めて少ない。新規の宅地開発もなく、取引規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 |
| 一般的要因 | 人口減少、高齢化の状況等から過疎化が進行しており、宅地需要は弱い。 |
高橋護氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋護 |
|---|---|
| 価格 | 12,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 南側道路で日照等の住環境面で優れている。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域環境に格別の変化はないが、農家集落地域にあり、不動産取引は低調。 |
| 地域要因の将来予測 | 周辺に農地が拡がる農家集落地域であり、圏外からの転入も殆ど見込めないため、今後も現状を維持し、地価は需要低調で微落基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏内の範囲は、さぬき市等の農家集落地域一帯で、需要者は主として地縁性を有する個人等が中心で、周辺市町からの転入者はほとんどない。旧寒川町が農業を主としている性格上、住宅地の需給は低調で、ここ数年新規の宅地開発等もみうけられない状況にある。地域の性格もあって取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯を見いだせないのが現状である。 |
| 一般的要因 | 人口減少・高齢化比率の上昇等の影響もあり、当市の不動産市場はやや低調であるが、住・商地域とも値頃感等から地価の下落幅は縮小している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度265939 北緯 134度2014224 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
神前駅(地価相場 19,550円/㎡)造田駅(地価相場 19,550円/㎡)長尾駅(地価相場 19,550円/㎡)公文明駅(地価相場 23,150円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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