茨城県水戸市元吉田町字境町２８４５番３(水戸駅・東水戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,900円

2017年01月01日に行った茨城県水戸市元吉田町字境町２８４５番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,900円/㎡としました。

茨城県水戸市元吉田町字境町２８４５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県水戸市元吉田町字境町２８４５番３
住居表示 
価格40,900円/㎡
交通施設、距離水戸、2,500m
地積156㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤田慶一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田慶一郎
価格40,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因造成後長期間経過した住宅団地で街路条件もやや劣るため、市場競争力は弱い状況が続いている。
地域要因の将来予測住宅地域として熟成しており、住環境は現状を維持して推移すると予測する。
市場の特性水戸市の市街化区域内の住宅地域一円を同一需給圏と判定した。需要者の中心としては水戸市居住の30∼40代の一次取得者層であるが、近隣の市町村からの転入も見られる。分譲後長期間経過している住宅団地は近年市場競争力を落としており、またエリア指定地域内分譲地との競合もみられることなどから、地価は下落傾向が続いている。土地は500万円∼800万円程度、新築総額は2，000万円台前半が指標となっている。
一般的要因人口は微増傾向で推移している。住宅地市場では中心部を中心に需要は堅調。一方外周部の既存団地では競争力が弱く地価下落は比較的大きい。

高田文明氏による調査レポート

不動産鑑定士高田文明
価格40,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性は比較的良好な地域であるが、街路条件や画地規模等に劣り、競争力は弱く、需要も弱含みである。
地域要因の将来予測水戸駅の南東方、一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。比較的熟成した地域であるが、街路条件にやや劣り、需要は弱含みである。今後も下落傾向は継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は水戸駅の南東方の住宅地域。需要者は水戸市内の賃貸住宅に居住する30∼40代の一次取得者が中心である。比較的熟成した住宅地域であるため供給は限定的であるが、街路条件にやや劣るため需要も少なく、需給動向は低迷している。土地は150∼200㎡程度で500∼800万円程度、新築の戸建物件では2，000万円台前半が需要の中心となっている。
一般的要因地価下落による底値感から需要は回復傾向にあるが、住環境や利便性による選好が進み、地域によって地価動向に相違がみられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度35945359999999
北緯 140度4908424

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県水戸市馬口労町２２０４番茨城県水戸市南三の丸１１２番２０ほか４筆茨城県水戸市酒門町字西割４２８１番１ほか５筆茨城県水戸市元吉田町字一里塚西１３５２番２茨城県水戸市浜田町字宿後１番６ほか１筆茨城県水戸市本町２丁目１０番６茨城県水戸市本町３丁目１１番６茨城県水戸市梅香１丁目２７１番１茨城県水戸市米沢町字上組４３３番４８

参考：近隣駅の地価相場

水戸駅(地価相場 103,000円/㎡)東水戸駅(地価相場 37,900円/㎡)常陸青柳駅(地価相場 30,200円/㎡)偕楽園駅(地価相場 49,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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