長野県北安曇郡白馬村大字北城字山越４０９３番２(白馬駅・信濃森上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


12,400円

2017年01月01日に行った長野県北安曇郡白馬村大字北城字山越４０９３番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,400円/㎡としました。

長野県北安曇郡白馬村大字北城字山越４０９３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県北安曇郡白馬村大字北城字山越４０９３番２
住居表示 
価格12,400円/㎡
交通施設、距離白馬、2,200m
地積301㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)2FB1
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況ホテル、飲食店、土産品店等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東6.0m村道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥原清氏による調査レポート

不動産鑑定士奥原清
価格12,400円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因前年と比較して特に大きな地域要因の変動は見られない。但し昨今の円安傾向により外国資本による取引が散見される。
地域要因の将来予測八方尾根スキー場付近の飲食店、宿泊施設等の観光関連店舗が多い商業地域である。スキー客の減少と地域経済の低迷から地価の下落傾向は今後も継続するものと予測する。
市場の特性①同一需給圏は白馬村内の駅前商業地、国道148号線沿いの店舗、エコーランド地区および隣接する小谷村栂池の宿泊施設が連担する商業地エリアと判定した。②白馬村の商業地域はスキー客減少のため投資採算性が見込めず、需要が供給に比べ極端に少ないため需要者の属性分析は困難である。但し昨今の円安傾向により外国資本による取引は一部に見られる。③上記状況により当該市場で中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因白馬村の人口は減少が続き、ここ数年で高齢化率が急上昇した。スキー観光客の減少等により、不動産需要は弱含み傾向にある。

郷間智吏氏による調査レポート

不動産鑑定士郷間智吏
価格12,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はないが、外国人観光客の増加が商況に好影響を与えている地域もある。しかし、範囲は限定的であり、地価水準は下落傾向である。
地域要因の将来予測八方尾根スキー場に比較的近い商業地域であり、地域要因に変動は認められない。外国人観光客の増加により一部エリアの商況は改善しつつあるが、そのエリアは限定的であり地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は白馬村内の商業地域及び別荘、店舗、ホテル等が混在する地域である。需要者の中心は自己利用を目的に購入する観光関連事業者等と想定される。近年、外国人観光客が増加しておりホテル等が混在する一部のエリアの商況に好影響を与えている地域もあるが、そのエリアは限定的であり、白馬村の観光需要全体の商況回復には至っておらず不動産需給は停滞している。このため取引件数が非常に少なく中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因景気は弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。白馬村はピーク時からの観光客の減少等により商況は停滞し、需給も停滞している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度6956166
北緯 137度8628639

参考：該当物件周辺マップ

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長野県北安曇郡白馬村大字北城字瀬田河原７２５７番長野県北安曇郡白馬村大字北城字大道上５９２１番長野県北安曇郡白馬村大字北城字外久祢１０３６８番３外１筆長野県北安曇郡白馬村大字北城字落くら道北原１４９２０番３４６長野県北安曇郡白馬村大字北城字平河６３７４番２外２筆長野県北安曇郡白馬村大字北城字ワタノ４６７８番外１筆長野県北安曇郡白馬村大字北城字河除８２８番４０

参考：近隣駅の地価相場

白馬駅(地価相場 7,070円/㎡)信濃森上駅(地価相場 7,070円/㎡)飯森駅(地価相場 7,070円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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