福岡県福岡市早良区内野５丁目２７４番１０の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


30,100円

2016年01月01日に行った福岡県福岡市早良区内野５丁目２７４番１０(福岡県福岡市早良区内野５−１７−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,100円/㎡としました。

福岡県福岡市早良区内野５丁目２７４番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市早良区内野５丁目２７４番１０
住居表示内野５−１７−８
価格30,100円/㎡
交通施設、距離野芥、6,000m
地積198㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀和義氏による調査レポート

不動産鑑定士堀和義
価格30,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな地域要因の変動はないが、価格水準は十分に低下しており、下落傾向が緩和されている。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動はないものと予測する。やや需要の弱い面はあるが、ここしばらくは価格水準は若干の弱含みから横ばい程度で推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏の範囲は早良区南部地域と判断される。需要者は自己利用のための住宅取得を目的とする一般勤労者である。区内でも交通利便性が劣る地域であり、需要者は圏内からの移動や地縁的選好性を有する場合が大半である。長期にわたる価格下落から、価格水準はやや下げ止まりの傾向を見せており、市場の中心価格帯は戸建住宅で2000万円、土地価格は200㎡で600万円程度である。
一般的要因早良区北部から中部では、戸建住宅地やマンション素地の需要が堅調であり、南部にも波及がみられるが、地域状況によりその程度に濃淡がある。

重松正信氏による調査レポート

不動産鑑定士重松正信
価格30,200円/㎡
個別的要因特に変動要因はない。
地域要因都心接近性が劣る当地域は、圏内既住者、地縁者の需要に概ね限られるものの、供給も少なく、現状、需給バランスは概ね安定傾向にある。
地域要因の将来予測当分の間、戸建住宅を主とする住宅地域としての現状を維持して推移するものと予測。当地域の戸建住宅需要に不安定さは残るが、当面、概ね横這い傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、早良区南部を中心とする郊外の小中規模戸建住宅地域。福岡都市部通勤の圏内既住者や地縁者による戸建住宅地需要が大半を占め、都心等への接近条件が劣るため圏外からの新規転入需要は弱く、地域の土地需要は不安定な状況である。先行きの不透明感があるものの、長期の地価調整過程を経ており、かつ供給も少ないことから、現状、需給バランスは概ね安定している。土地は600万円前後、新築戸建物件は2，000万円程度で推移している。
一般的要因当区の北部から中部の戸建用地需要が堅調である反面、接近条件の劣る南部住宅地の市場競争力は低下し、地価は緩やかな下方調整過程が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度4998572
北緯 130度3423945

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県福岡市早良区大字脇山字野田２３５番外福岡県福岡市早良区大字内野字俊川原９００番８０福岡県福岡市早良区有田３丁目５２３番７福岡県福岡市早良区大字東入部字中通１２４１番１福岡県福岡市早良区早良１丁目１２６５番１３福岡県福岡市早良区大字脇山字野田２３５番１外

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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