愛知県稲沢市祖父江町二俣寺瀬古４９３番５(森上駅・上丸渕駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,500円

2017年01月01日に行った愛知県稲沢市祖父江町二俣寺瀬古４９３番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,500円/㎡としました。

愛知県稲沢市祖父江町二俣寺瀬古４９３番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県稲沢市祖父江町二俣寺瀬古４９３番５
住居表示 
価格35,500円/㎡
交通施設、距離森上、1,000m
地積175㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅が混在する既成住宅地域
前面道路の状況東4.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

國島章民氏による調査レポート

不動産鑑定士國島章民
価格35,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。旧祖父江町内では善光寺南区画整理事業が進行中である。
地域要因の将来予測特段の変動要因がないことから、当面の間、現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧祖父江町、旧平和町を中心とし、名鉄尾西線沿線の住宅地域の範囲である。需要者の中心は、圏内の事業所に従事するなどの地縁を有する一次取得者層が大半を占める。近隣地域は集落的要素が強いが、駅徒歩圏で小学校にも近く市街化調整区域の中では生活利便性は比較的良い。市場の価格帯は、土地のみで500∼800万円程度のものが多い。需要が高いわけではないが、値頃感から地価は下げ止まり傾向にある。
一般的要因人口は概ね横ばいで推移。稲沢駅及び国府宮駅周辺の中心市街地の住宅需要は堅調で、外縁部は下げ止まり傾向となっている。

佐藤和徳氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤和徳
価格35,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市中心部から離れた市街化調整区域内の住宅地域。特に価格形成に影響を与える変動要因はない。
地域要因の将来予測背後には農地も見られる市街化調整区域内の住宅地域。今後も利用状況に変動はなく、暫くは現状維持で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、名鉄尾西線沿線の稲沢市西部を中心とする住宅地域。需要者の中心は、圏内居住者が大半を占め、圏外からの転入者は少ない。市内中心部から離れた地域であり、周辺には農地が広がるなど農家住宅も見られ、古くからの集落である。住宅地に対する需要は弱いが、値ごろ感から地価は下げ止まり傾向である。市場での中心となる価格帯は、対象標準地の規模で概ね500∼800万円程度である。
一般的要因名古屋駅までの接近性に優れる事から、駅周辺部を中心に住宅需要は安定的である。熟成した住宅地の供給が少ない為、郊外でも一定の需要はある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2439159
北緯 136度7292517

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛知県稲沢市大字森上字本郷九２９番４０愛知県稲沢市大字上牧字中外２０１番１ほか２筆愛知県稲沢市大字上牧字下川田４２８番４愛知県稲沢市大字森上字本郷九５３番５愛知県稲沢市大字祖父江字居中１４７番３２愛知県稲沢市野崎町本郷６１番愛知県稲沢市大字上牧字上川田５１８番５愛知県稲沢市大字本甲字大蒲５３番７愛知県稲沢市大字祖父江字上沼１番４８愛知県稲沢市桜木一丁目１５５番２愛知県稲沢市祖父江町上牧上川田５１８番５愛知県稲沢市祖父江町上牧下川田４２８番４愛知県稲沢市祖父江町二俣寺瀬古４９３番５

参考：近隣駅の地価相場

森上駅(地価相場 48,600円/㎡)上丸渕駅(地価相場 49,700円/㎡)山崎駅(地価相場 46,000円/㎡)丸渕駅(地価相場 55,000円/㎡)玉野駅(地価相場 49,850円/㎡)渕高駅(地価相場 58,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード