愛知県稲沢市祖父江町上牧下川田４２８番４(森上駅・山崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


48,600円

2017年01月01日に行った愛知県稲沢市祖父江町上牧下川田４２８番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,600円/㎡としました。

愛知県稲沢市祖父江町上牧下川田４２８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛知県稲沢市祖父江町上牧下川田４２８番４
住居表示 
価格48,600円/㎡
交通施設、距離森上、1,900m
地積227㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況県道沿いに住宅、店舗が混在する既成住宅地域
前面道路の状況東8.9m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

水野昌弘氏による調査レポート

不動産鑑定士水野昌弘
価格48,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅と店舗等が見られる地域であり、特別な地域要因の変動はない。
市場の特性同一需給圏は、JR東海道本線、名鉄名古屋本線・尾西線沿線の概ね稲沢市及びその隣接市の住宅地域の圏域。需要者の中心は尾張地区に生活の本拠を置く居住者である。新規に住宅を求める需要者の多くはサラリーマン世帯であり、名古屋のベッドタウンの色合いも強まってきている。土地の供給は農地等からの転換が多い為、地元業者によるミニ開発が主流である。土地は1000万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度が需要の中心である。
一般的要因稲沢市の不動産市場全般は比較的堅調といえる。稲沢駅・国府宮駅周辺の住宅地需要が高い水準にある一方で、郊外の住宅地需要は限定的である。

名和宏恭氏による調査レポート

不動産鑑定士名和宏恭
価格48,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因鉄道駅から遠い混在住宅地域であり、新規需要は弱く、地価はほぼ横ばいで推移している。
市場の特性同一需給圏は名鉄尾西線、名鉄津島線沿線で稲沢市祖父江地区、平和地区及び隣接市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は地元地縁者であり、転入者は少ない。当圏域は中心市街地へのアクセスが悪いことから、不動産市場全体として需要が弱く、鉄道駅の徒歩圏内で一部ミニ開発が行われているものの、需要は限定的である。土地は1000万円程度まで、新築分譲住宅は2000万円台前半までが取引の中心価格帯である。
一般的要因稲沢駅、国府宮駅周辺は住宅地の需要が強く、駅徒歩圏内では地価の上昇が見られる。他方、祖父江地区、平和地区は依然低迷している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2485211
北緯 136度7195526

参考：該当物件周辺マップ

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愛知県稲沢市大字上牧字中外２０１番１ほか２筆愛知県稲沢市大字上牧字下川田４２８番４愛知県稲沢市大字森上字本郷九５３番５愛知県稲沢市大字祖父江字居中１４７番３２愛知県稲沢市野崎町本郷６１番愛知県稲沢市大字上牧字上川田５１８番５愛知県稲沢市大字本甲字大蒲５３番７愛知県稲沢市大字祖父江字上沼１番４８愛知県稲沢市桜木一丁目１５５番２愛知県稲沢市祖父江町上牧上川田５１８番５愛知県稲沢市祖父江町二俣寺瀬古４９３番５愛知県稲沢市祖父江町二俣寺瀬古４９３番５

参考：近隣駅の地価相場

森上駅(地価相場 48,600円/㎡)山崎駅(地価相場 46,000円/㎡)上丸渕駅(地価相場 49,700円/㎡)丸渕駅(地価相場 55,000円/㎡)玉野駅(地価相場 49,850円/㎡)渕高駅(地価相場 58,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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