北海道札幌市東区北２１条東２３丁目４番６(環状通東駅・元町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


64,300円

2017年01月01日に行った北海道札幌市東区北２１条東２３丁目４番６(北海道札幌市中央区北２１条東２３−４−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,300円/㎡としました。

北海道札幌市東区北２１条東２３丁目４番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道札幌市東区北２１条東２３丁目４番６
住居表示北２１条東２３−４−２５
価格64,300円/㎡
交通施設、距離環状通東、1,500m
地積216㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

猪子道夫氏による調査レポート

不動産鑑定士猪子道夫
価格64,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地下鉄駅から徒歩圏外であるが、区画整理された地域で、良好な環境から。ミニ分譲地や福祉施設等への需要も見られ地価はやや上昇傾向にある。
地域要因の将来予測区画整理済みの地域で、畑から宅地への転換が進み、住宅街としての熟成化が継続している。小規模な分譲地も見られ、地下鉄駅より距離あるが、堅調な需要もあり地価水準はやや上昇傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東区における地下鉄東豊線の外側から郊外住宅地間の住宅地域。需要者は東区の居住者で、区外からの転入もある。主な供給源は区画整理済みの空地で、ハウスメーカー等の販売により、小振りな建売も継続して増えている。地価は地下鉄駅徒歩圏ではないが、良好な環境のため宅地需要は堅調で若干上昇傾向となっている。需要の中心となる価格帯は、土地1∼1．5千万円付近、中古住宅1．5∼2千万円前後、建売住宅2．5∼3千万程度である。
一般的要因東区の新設着工件数は減少しているが、交通利便性の良好な地域は投資物件等の需要が堅調で、郊外については概ね安定している状況である。

大植隆氏による調査レポート

不動産鑑定士大植隆
価格64,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地下鉄駅から徒歩圏外であるが、戸建住宅を中心として成約事例が見受けられ、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測地域要因に特別な変動はなく今後も現状のまま推移すると予測する。地下鉄駅より若干距離があるため、空地等も見られるが、住宅街としての熟成化がすすみ、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東区における郊外住宅地に位置する住宅地域。主な需要者は戸建住宅の所有、建築、分譲を目的とする個人または法人等で、東区の居住者または区外からの転入もある。戸建住宅を中心として低層住宅が建ち並び、空地も減少し住宅地として成熟しつつあり、地価は地下鉄駅徒歩圏ではないものの上昇傾向となっている。需要の中心となる価格帯は、土地1∼1．5千万円、建売住宅2．5∼3千万円である。
一般的要因札幌市中央区の地価上昇の影響もあり、東区においても地下鉄駅周辺を中心に、マンション用地、収益物件需要が強く地価は上昇傾向となっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 43度0653444
北緯 141度3731164

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

環状通東駅(地価相場 73,750円/㎡)元町駅(地価相場 73,500円/㎡)大通駅(地価相場 131,750円/㎡)東札幌駅(地価相場 81,900円/㎡)すすきの駅(地価相場 52,700円/㎡)学園前駅(地価相場 110,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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