長野県東御市県字六反１６４番１(田中駅・大屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
33,200円
2017年01月01日に行った長野県東御市県字六反１６４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県東御市県字六反１６４番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 33,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 田中、500m |
| 地積 | 834㎡ |
| 形状 | (3.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)1F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中低層店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西14.0m国道 |
| その他の接面道路 | 北西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
金子和寛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 金子和寛 |
|---|---|
| 価格 | 33,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 角地であるほかは、標準的画地である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域自体に大きな変化はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 核店舗の不在により、上田市及び佐久市の大型店への顧客の流出が一層進行し、地価は下落傾向が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は当市（殊に旧東部町）の商業地域が中心で、上田市、小諸市、佐久市等の近隣市の商業地域を含む。需要者は小売・飲食業等を行う地元の事業者が中心である。車両交通量は多いものの、核となる商業施設がないため、上田市及び佐久平駅周辺の大型商業施設への顧客の流出が続いており、今後も同様の傾向が続くと思料される。需要の中心となる価格帯は、旧態の商業地需要は弱く、事例も個別事情が反映される傾向が強いため把握が困難である。 |
| 一般的要因 | 製造業、建設業等では概ね企業業績は好調。大手企業を中心に賃上げも見られるが、先行不透明なため消費の拡大につながらない。 |
羽田富雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 羽田富雄 |
|---|---|
| 価格 | 33,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。道路・画地規模等は標準的で、地域内の競合性は現状維持で推移。 |
| 地域要因 | 地域内に格別な変動要因はないが、上田市商圏・佐久市商圏との競合を背景として、当該地域の商況は減退傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | 交通量の多い路線であるが上田市の一次商圏に含まれ商況は冴えず、当面現状維持と予測。地価は、当該環境により引き続き弱含みと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、R18沿線を中心に商圏を共通にする隣接上田市∼小諸市の幹線沿線の商業地域。需要者の中心は、飲食店・小売店等を営む地元の個人・中小法人である。近隣地域は、周辺市の類似商業地との競合により商況が低迷しつつあり、土地の供給余力がある反面有効需要は弱く、需給は引き続き弱含みである。営業の種別及び敷地の規模が多様であり、また取引事例が乏しく、市場の中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 東御市H28．10人口29．7千人・−2．6％／5年。同高齢化率29．6％・＋3．6pts／5年。H27取引件数316件・＋4．3％。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度3594773 北緯 138度3302472 |
参考：該当物件周辺マップ
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長野県東御市大字県字六反１６４番１長野県東御市大字田中字城ノ前８００番１１長野県東御市大字和字蛇川原８０５３番１３長野県東御市大字田中字五里田５２番１長野県東御市大字加沢字原畑１３３３番３外１筆長野県東御市田中字城ノ前８００番１１長野県東御市常田字伊勢原２２２番８０長野県東御市新張字新屋敷１１９５番長野県東御市田中字五里田５２番１長野県東御市加沢字原畑１３３３番３外１筆
参考：近隣駅の地価相場
田中駅(地価相場 28,800円/㎡)大屋駅(地価相場 33,200円/㎡)滋野駅(地価相場 28,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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