東京都台東区東上野３丁目１１５番３外(御徒町駅・新御徒町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


764,000円

2017年01月01日に行った東京都台東区東上野３丁目１１５番３外(東京都台東区東上野３−１４−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を764,000円/㎡としました。

東京都台東区東上野３丁目１１５番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都台東区東上野３丁目１１５番３外
住居表示東上野３−１４−７
価格764,000円/㎡
交通施設、距離上野、360m
地積232㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9F
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビルの多い商業地域
前面道路の状況北8.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山田光治氏による調査レポート

不動産鑑定士山田光治
価格764,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因上野駅徒歩圏内の安定的な需要が見込まれる商業地域として、その地域的特性に大きな変化はなく、地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は、上野駅徒歩圏内で昭和通り背後の商業地域であるが、地域要因に格別の変動要因はなく今後とも現状のまま推移するものと予測する。地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、台東区中央部から南部エリアの店舗、事務所ビル等が多い商業地域と判定した。需要者の属性は、地元の事業会社、不動産開発業者等と判断される。ビル用地等としての需要が見込まれる一方、供給が少ないことから地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる土地の価格帯は、敷地規模230㎡程度で1億6千万円から1億9千万円程度と把握される。
一般的要因海外経済の不確実性があるものの、低金利政策、観光客数の増加、東京オリンピック開催に伴うインフラ整備の期待等を背景に地価は上昇傾向にある。

金丸昭吾氏による調査レポート

不動産鑑定士金丸昭吾
価格764,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因上野駅周辺の中高層事務所ビルの多い地域であり、中心商業地への需要が強まっていることを反映し、需要は安定している。
地域要因の将来予測当該地域は、上野駅に比較的近い、昭和通り背後の普通商業地域であり、今後とも現況を維持するものと予測する。地価水準は、当面上昇すると予測されるが、今後の景気動向にも影響される。
市場の特性同一需給圏は、上野駅から御徒町駅周辺の、中高層事務所ビル等が多い普通商業地域。需要者は、大規模のものは資本力を有する法人等であるが、標準地程度の規模では、同一需給圏内に地縁性をもつ法人等が中心となる。近年小規模事務所ビルへの需要が弱かったが、上野中心商業地の需要が強まっていることもあり、一定の需要が見られる状況である。需要の中心となる価格帯は規模によりまちまちである。
一般的要因景気回復の動きは緩やかだが、台東区の商業地は、外国人観光客の増加、再開発等を反映した浅草、上野中心部を中心に、全般的に需要が認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7108239
北緯 139度7791457

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

御徒町駅(地価相場 1,410,000円/㎡)新御徒町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)稲荷町駅(地価相場 992,000円/㎡)上野駅(地価相場 1,170,000円/㎡)末広町駅(地価相場 1,650,000円/㎡)秋葉原駅(地価相場 1,960,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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