青森県上北郡東北町上北北１丁目３３番２２１(上北町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


8,600円

2017年01月01日に行った青森県上北郡東北町上北北１丁目３３番２２１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を8,600円/㎡としました。

青森県上北郡東北町上北北１丁目３３番２２１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県上北郡東北町上北北１丁目３３番２２１
住居表示 
価格8,600円/㎡
交通施設、距離上北町、800m
地積335㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等の中に水田が多く見られる住宅地域
前面道路の状況南西6.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

森政浩氏による調査レポート

不動産鑑定士森政浩
価格8,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺には水田が多く残り住宅地域としての熟成度はさほど高くないが、旧上北町中心部に近い一般住宅地域で一定の需要が認められる。
地域要因の将来予測一般住宅の中に水田が多く見られる住宅地域だが、町内人口が減少傾向にあるなか今後も住宅地域としての急速な熟成は見込み難い。当面はほぼ現状のまま推移すると考えられ、地価も弱含みで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は当町内の住宅地域一円である。需要者は町内に地縁性を有する一次取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者は少ない。十和田市及び三沢市に比較的近く両市への通勤圏内にあるものの、近隣市町村において住宅地供給が続くなか相対的に利便性が劣る当町内の住宅地に対する需要は乏しい。土地は300∼350㎡程度で250∼300万円程度が需要価格帯の中心であり、新築戸建物件はほとんど見られない。
一般的要因東北町の人口は減少、世帯数はほぼ横ばい。全国的には景気にやや上向きの動きも見られるが地域経済は依然として低迷しており、住宅地需要も弱い。

鈴木泰雄氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木泰雄
価格8,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農業経営の不振や高齢化、過疎化等の影響を受け住宅地に対する需要は弱含みであるが、地価の底値感もあって下落幅は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測住宅に水田が混在する住宅地域である。旧上北地区中心部に近接するが、過疎化等により宅地化を誘発する要因は弱い。地価は下落幅を縮小しつつも、当分は現状のまま下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧上北地区の住宅地域一円。需要者は当地域に地縁を有する血縁者等が殆どである。地縁的選好性の強い地域であり、域外からの新規転入等はほぼ見られない。農業経営を取り巻く環境は厳しく、少子高齢化や若年人口の都市部への流出等の影響もあって宅地需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は土地が300∼350㎡程度で300万円前後、新築の戸建物件は殆ど見られない。
一般的要因人口は減少傾向、世帯数はほぼ横ばい。高齢化率が34％以上で過疎化が進んでいる。全国的に景気は回復傾向にあるが、土地需要は弱含み。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度7329287
北緯 141度2585266

参考：該当物件周辺マップ

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青森県上北郡東北町大字上野字南谷地３３番２２１青森県上北郡東北町大字上野字上野５４番青森県上北郡東北町大字上野字南谷地３２番３４青森県上北郡東北町字塔ノ沢山３１７番３青森県上北郡東北町中央南３丁目３２番５９５青森県上北郡東北町大字大浦字一本松１６３番２青森県上北郡東北町大字上野字南谷地３１番５７２青森県上北郡東北町中央南１丁目３０番１１５青森県上北郡東北町字上笹橋５５番５青森県上北郡東北町字大平１番１４４青森県上北郡東北町字上笹橋３番２６青森県上北郡東北町字柳沢５９番２０外青森県上北郡東北町大字上野字上野５４番青森県上北郡東北町上北南２丁目２４番１４外

参考：近隣駅の地価相場

上北町駅(地価相場 8,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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