青森県上北郡東北町上北北１丁目２４番１７(上北町駅・小川原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,000円

2017年01月01日に行った青森県上北郡東北町上北北１丁目２４番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,000円/㎡としました。

青森県上北郡東北町上北北１丁目２４番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県上北郡東北町上北北１丁目２４番１７
住居表示 
価格14,000円/㎡
交通施設、距離上北町、200m
地積421㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況南東10.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

森政浩氏による調査レポート

不動産鑑定士森政浩
価格13,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧上北町の中心的商業地域だが、地域内には核となる商業施設がないため集客力は弱く繁華性も低下傾向にある。新規の土地需要は少ない。
地域要因の将来予測旧上北町の中心的商業地域として推移してきたが、町内及び周辺市町の郊外大型店等への顧客流出の影響等により近年は空店舗が多く見られる状況であり、地価は引き続き下落傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は当町内の商業地域及び商住混在地域である。需要者は当地域に地縁性を有する町内及び周辺市町村内の個人事業者が中心である。当町郊外の商業施設や周辺市町の大型商業施設への顧客流出が続き商況は低迷しているほか、経営者の高齢化や後継者不足等により空店舗が増加傾向にあり、町中心部の空洞化が進行している。取引価格はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因景気にはやや持ち直しの動きも見られるが、郊外大型商業施設への顧客流出等により古くからの既成商業地域に対する需要は低迷している。

鈴木泰雄氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木泰雄
価格14,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧上北町の中心商業地域。隣接市町の大型小売店等に顧客が流出し、閉店した店舗等が目立つ。既成商店街は衰退の一途にあり商業地への需要は弱い。
地域要因の将来予測旧上北町地区の中心商業地域である。地域経済の低迷等を受け閉店した店舗も目立つ等、地元商店街は閑散とした状況にある。これらを反映して商業地に対する需要は弱く、地価は下落傾向を継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東北町の商業地域及び商住混在地域。需要者は当町に地縁を有する個人事業主又は法人等が中心である。地縁的選好性が強く、過疎化の影響等も受け新規の店舗進出等は殆どみられない。周辺市町の大型小売店等へ顧客が流出し、当地区のような既成商業地域は、閉店する店舗が見られる等空洞化が進んでいる。取引価格は当事者の事情によりまちまちであり、重要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因人口は減少傾向、世帯数はほぼ横ばい。高齢化率が34％以上で過疎化が進んでいる。全国的に景気は回復傾向にあるが、土地需要は弱含み。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌,泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度7317151
北緯 141度2629179

参考：該当物件周辺マップ

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青森県上北郡東北町大字上野字南谷地３３番２２１青森県上北郡東北町大字上野字上野５４番青森県上北郡東北町大字上野字南谷地３２番３４青森県上北郡東北町字塔ノ沢山３１７番３青森県上北郡東北町中央南３丁目３２番５９５青森県上北郡東北町大字大浦字一本松１６３番２青森県上北郡東北町大字上野字南谷地３１番５７２青森県上北郡東北町中央南１丁目３０番１１５青森県上北郡東北町字上笹橋５５番５青森県上北郡東北町字大平１番１４４青森県上北郡東北町字上笹橋３番２６青森県上北郡東北町字柳沢５９番２０外青森県上北郡東北町大字上野字上野５４番青森県上北郡東北町上北北１丁目３３番２２１

参考：近隣駅の地価相場

上北町駅(地価相場 8,600円/㎡)小川原駅(地価相場 14,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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