青森県上北郡東北町字外蛯沢西平４８番１(上北町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


3,600円

2017年01月01日に行った青森県上北郡東北町字外蛯沢西平４８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を3,600円/㎡としました。

青森県上北郡東北町字外蛯沢西平４８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県上北郡東北町字外蛯沢西平４８番１
住居表示 
価格3,600円/㎡
交通施設、距離乙供、2,000m
地積555㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況北6.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

森政浩氏による調査レポート

不動産鑑定士森政浩
価格3,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家集落内に在って地縁性が強いため需要者は限定的であり、過疎化や高齢化の進行等も相俟って住宅地需要は減退している。
地域要因の将来予測郊外の農家集落の中に一般住宅も見られる地域で、当面は現状のまま推移すると予測される。過疎化や高齢化が進み需要は弱含みであるが、地価水準はほぼ底値に近付きつつあると考えられる。
市場の特性同一需給圏の範囲は当町郊外の住宅地域一円である。需要者は当町内に居住する農業従事者等が中心で、地縁的選好性が強く同一需給圏外からの転入者は殆ど見られない。基幹産業である農業は一時期より持ち直しているものの、過疎化や高齢化の進行等により農家住宅地に対する需要は引き続き減退している。土地取引は少ないが600㎡程度の画地で200万円から250万円が需要の中心と考えられ、新築の戸建物件は殆ど見られない。
一般的要因東北町の人口は減少、世帯数はほぼ横ばい。全国的には景気にやや上向きの動きも見られるが地域経済は依然として低迷しており、住宅地需要も弱い。

鈴木泰雄氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木泰雄
価格3,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地縁性が強い地域で、格別の変動要因はないが、農業経営の低迷や高齢化、過疎化等の影響を受け土地需要は弱い。
地域要因の将来予測一般住宅に農家住宅のほか農地が介在する地域である。農家の高齢化や過疎化等の影響を受け当地域に対する需要は弱い。格別の変動要因もないことから、当分は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧東北町地区の住宅地域一円。需要者は当地域に地縁を有する血縁者等が殆どである。地縁的選好性の強い地域であり、域外からの新規転入等はほとんど見られない。農業経営を取り巻く環境は厳しく、少子高齢化や若年人口の都市部への流出等の影響もあって宅地需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は土地が600㎡程度で200万円前後、新築の戸建物件は殆ど見られない。
一般的要因人口は減少傾向、世帯数はほぼ横ばい。高齢化率が34％以上で過疎化が進んでいる。全国的に景気は回復傾向にあるが、土地需要は弱含み。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌,泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度7278764
北緯 141度2578824

参考：該当物件周辺マップ

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青森県上北郡東北町大字上野字南谷地３２番３４青森県上北郡東北町中央南３丁目３２番５９５青森県上北郡東北町大字大浦字一本松１６３番２青森県上北郡東北町中央南１丁目３０番１１５青森県上北郡東北町字上笹橋５５番５青森県上北郡東北町字上笹橋３番２６青森県上北郡東北町字柳沢５９番２０外青森県上北郡東北町上北南２丁目２４番１４外青森県上北郡東北町上北北１丁目３３番２２１

参考：近隣駅の地価相場

上北町駅(地価相場 8,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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