静岡県伊豆の国市長岡字井戸向１０７８番２２(伊豆長岡駅・田京駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
95,000円
2017年01月01日に行った静岡県伊豆の国市長岡字井戸向１０７８番２２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を95,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県伊豆の国市長岡字井戸向１０７８番２２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 95,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 伊豆長岡、2,200m |
| 地積 | 119㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 土産店、旅館等が建ち並ぶ温泉街の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.8m市道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田中弘樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中弘樹 |
|---|---|
| 価格 | 95,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 観光客数は回復しつつあるが、現状では地価の回復には至っていない。 |
| 地域要因の将来予測 | 長岡温泉の商業地域で、インバウンド需要もあって観光客数は回復しつつあるが、地価への影響は限定的であり、地価は弱含みが続くと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね伊豆の国市、伊豆市の商業地である。需要者の中心は伊豆の国市内の個人及び小規模事業者とみられる。長岡温泉の旧来からの商業地域で観光客数は回復しつつあるが、いわゆる通過型の観光客が多く、地元商店への波及効果が大きくないため現状では目立った土地取得需要はみられない。取引が少ないうえ規模や形状等にもバラツキがあって中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 伊豆の国市の地域経済は低迷が続くが沼津市等への通勤者のベットタウン需要は比較的堅調で、不動産の需要は横ばいからやや弱含み程度で推移。 |
佐野雅彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐野雅彦 |
|---|---|
| 価格 | 95,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 近隣地域における地位は、中庸であり、特に記載すべき事項はない。 |
| 地域要因 | 店舗併用住宅や旅館等のほか一般住宅も介在する商業地域で、一部にコンビニエンスストアも見られるが、旧態依然とした温泉街で不動産需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、店舗併用住宅や旅館等のほか一般住宅も介在する商業地域で、顧客通行量の減少、経営者の高齢化等から周辺では閉鎖店舗も散見され、徐々に商業繁華性が低下していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、伊豆の国市及び伊豆市周辺市町の一部を含む商業地。需要者の中心は、居住も兼ねて小規模店舗を出店しようとする個人事業者及び小規模法人事業者であり、域外からの需要は少ない。当該地域は、土産店、旅館等が建ち並ぶ温泉街の商業地域で、需要は弱含みである。周辺地域の取引事例が少なく需要の中心価格の把握は困難であるが、単価的には土地で1平方メートル当たり10万円前後であるものと思料される。 |
| 一般的要因 | 観光産業等の地盤沈下が継続しており、業績回復の速度は遅く従業員数も減少。私鉄による利便性は認められるほか、人口減少率は相対的に少ない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0297212 北緯 138度9283292 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
伊豆長岡駅(地価相場 89,300円/㎡)田京駅(地価相場 85,800円/㎡)韮山駅(地価相場 80,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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