新潟県新潟市北区葛塚字本町３３１８番２(豊栄駅・黒山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市北区葛塚字本町３３１８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,000円/㎡としました。

新潟県新潟市北区葛塚字本町３３１８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市北区葛塚字本町３３１８番２
住居表示 
価格41,000円/㎡
交通施設、距離豊栄、750m
地積397㎡
形状不整形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況北西11.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉沢実氏による調査レポート

不動産鑑定士吉沢実
価格41,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大きな変動要因はないが、中大型店の存する他地域への顧客流出等により、商況の停滞が続いている。
地域要因の将来予測周辺大中規模商業施設等への顧客流出が大きく、当該地域の繁華性は年々低下しつつある。周辺住民の高齢化に伴う購買力低下等を背景に、今後も衰退基調で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、新潟市北区内の既存の商業地域や商住混在地域であり、需要者は、地元の店舗経営者等が中心である。他地域に所在する駐車場を備えた大中規模店等への顧客流出により、衰退基調にある現状から、新規出店の可能性は低く、取引としては、隣地所有者による駐車場確保のための買い増し等が考えられる程度である。取引規模は、各取引当事者の個人的な事情に依存し、様々であることから、取引の中心となる価格帯は見い出し難い。
一般的要因H28．10．31現在北区人口、年−0．57％、世帯数＋1．01％。高齢化率は5年前の22．9％から28．5％と高齢化の進行が速い。

飯田英範氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田英範
価格41,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はなく、市場における競争力の変化はみられない。
地域要因駐車場が少ない既成商業地域で、郊外型店舗への顧客の流出等により需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測JR豊栄駅北側の郊外型店舗等への顧客流出により、駅南側における既成商業地域の繁華性は低下しており、将来的にも地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ねJR豊栄駅周辺における商業地域である。需要者は地元の事業者が中心である。JR豊栄駅北側の郊外型店舗等への顧客流出により、駅南側の既成商業地域においては空家、空地が増加傾向にあり、繁華性は低下しており、需要はやや弱含みである。商業地の取引件数は少ない上、取引される規模や価格帯は様々であり、取引の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因県内景気は緩やかな回復を続けているが、個人消費は伸び悩んでいる。北区の人口は減少傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9153212
北緯 139度21923

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市北区若葉台２丁目３番６０８新潟県新潟市北区朝日町１丁目９番１０新潟県新潟市北区川西４丁目１５７番新潟県新潟市北区嘉山４丁目７番１５

参考：近隣駅の地価相場

豊栄駅(地価相場 27,900円/㎡)黒山駅(地価相場 27,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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