新潟県新潟市北区川西４丁目１５７番(豊栄駅・早通駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,900円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市北区川西４丁目１５７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,900円/㎡としました。

新潟県新潟市北区川西４丁目１５７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市北区川西４丁目１５７番
住居表示 
価格25,900円/㎡
交通施設、距離豊栄、1,400m
地積202㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉沢実氏による調査レポート

不動産鑑定士吉沢実
価格25,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業施設の充実したJR線北側新興住宅地域等と比較して競争力は劣るが、需給圏内での分譲地の供給不足から、地価の下落幅は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測従前は、空地も目立つ地域であったが、最近では、住宅建設により、順調に熟成が進んでいる。今後も低価格帯住宅地域として、地元の需要に支えられ、現状維持程度で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、新潟市北区のうち、旧豊栄地区の一般住宅地域である。需要者は、旧豊栄地区に在住又は地縁を有し、比較的、低価格志向の強い一次取得者が中心であり、近在からの転入者を含む。地価は長期の下落により、値頃感のある水準へと収斂しつつあるが、人口減を背景に、利便性の劣る市街地外縁部では、引き続き需要に弱さが見られる。土地については、500万円から700万円程度、新築戸建は、概ね2，000万円台前半の物件が需要の中心。
一般的要因H28．10．31現在北区人口、年−0．57％、世帯数＋1．01％。低金利を背景に住宅投資は回復傾向にある。

近藤伸二氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤伸二
価格25,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域として概ね熟成しており、地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測 中規模一般住宅地域として概ね熟成しており、現環境を維持しながら推移するものと予測する。値頃感もあることから需要は概ね堅調であり、地価は微下落若しくは横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は北区中心市街地の南方近郊の既存住宅地域である。需要者は北区内の平均的所得水準の一次取得者を中心に、区外からの転入も見られる。中心部への接近性は比較的に良好な地域であるが、市中心部や郊外における宅地供給との競合などにより、地価はやや弱含みに推移している。市場の中心的価格帯は、土地のみの取引で500万円∼700万円程度であり、新築の戸建物件は2000万円∼2300万円程度である。
一般的要因北区の人口は減少傾向にあるが、世帯数は増加している。土地取引は増加しており、新設住宅着工戸数もやや増加している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9101272
北緯 139度2098509

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市北区若葉台２丁目３番６０８新潟県新潟市北区朝日町１丁目９番１０新潟県新潟市北区嘉山４丁目７番１５新潟県新潟市北区葛塚字本町３２５７番１外

参考：近隣駅の地価相場

豊栄駅(地価相場 27,900円/㎡)早通駅(地価相場 25,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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