新潟県新潟市北区朝日町１丁目９番１０(豊栄駅・黒山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,400円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市北区朝日町１丁目９番１０(新潟県新潟市北区朝日町１−９−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,400円/㎡としました。

新潟県新潟市北区朝日町１丁目９番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市北区朝日町１丁目９番１０
住居表示朝日町１−９−１３
価格40,400円/㎡
交通施設、距離豊栄、1,100m
地積205㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉沢実氏による調査レポート

不動産鑑定士吉沢実
価格40,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因豊栄駅周辺での住宅地供給が不足しており、周辺での新規の小規模分譲地は高値にもかかわらず、短期間で完売している。
地域要因の将来予測開発時期の古い住宅団地である。居住環境や学校への接近は良好であり、かつ、周辺道路網の整備により、JR線北側商業施設への交通の便も向上していることから、今後も、一定の人気を維持するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、新潟市北区のうち、旧豊栄地区に所在する一般住宅地域である。需要者は、旧豊栄地区在住者や、地元地縁者を中心に、近隣市区町からの転入者を含む。近年、まとまった規模の開発がないこともあり、利便性高い分譲住宅地を中心に、需給は逼迫気味に推移している。土地は、600万円から1，000万円程度、新築戸建物件は、概ね2，000万円台前半の物件が需要の中心と考えられる。
一般的要因H28．10．31現在北区人口、年−0．57％、世帯数＋1．01％。低金利を背景に住宅投資は回復傾向にある。

飯田英範氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田英範
価格40,200円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はなく、市場における競争力の変化はみられない。
地域要因豊栄地区の優良住宅地域で、近年の地価下落による値頃感もあり、需要は堅調に推移している。
地域要因の将来予測熟成した優良住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持して推移するものと予測する。近年の地価下落による値頃感、住宅地供給の減少傾向等から、需要は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね新潟市北区のうちJR豊栄駅周辺における住宅地域である。需要者は同一需給圏内に地縁を有する者が中心である。周辺の住宅地供給は減少傾向で、また近年の地価下落による値頃感もあって、地価は横ばい又は小幅な上昇傾向にある。土地は700∼900万円程度、新築戸建は1800∼2500万円程度の物件が取引の中心となっている。
一般的要因北区の人口は減少傾向にある。北区における土地取引件数、新設住宅着工戸数は対前年比で増加している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9181044
北緯 139度2257986

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市北区若葉台２丁目３番６０８新潟県新潟市北区川西４丁目１５７番新潟県新潟市北区嘉山４丁目７番１５新潟県新潟市北区葛塚字本町３２５７番１外

参考：近隣駅の地価相場

豊栄駅(地価相場 27,900円/㎡)黒山駅(地価相場 27,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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