新潟県新潟市北区嘉山４丁目７番１５外(豊栄駅・黒山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,900円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市北区嘉山４丁目７番１５外(新潟県新潟市北区嘉山４−７−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,900円/㎡としました。

新潟県新潟市北区嘉山４丁目７番１５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市北区嘉山４丁目７番１５外
住居表示嘉山４−７−１０
価格27,900円/㎡
交通施設、距離豊栄、1,700m
地積264㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に空地が見られる住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉沢実氏による調査レポート

不動産鑑定士吉沢実
価格27,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価下落はほぼ一巡しつつあるが、豊栄駅周辺地域等に比し、利便性が劣るため、需要はやや弱い。
地域要因の将来予測市街地の外縁部に位置し、やや利便性が劣る一般住宅地域であり、空地も残存している。道路網の整備が進められているが、人口動態等から今後も現状維持程度で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね新潟市北区の一般住宅地域全域である。需要者は、北区在住者、地縁者を中心に、近隣市区町からの転入者を含む。低金利等を背景に、地価下落は一巡しつつあるが、人口減や高齢化等の社会的要因を背景に、利便性の劣る市街地外縁部の住宅地では、一部で需要に弱さも残る。土地は、400万円から800万円程度、新築戸建物件は、2，000万円台前半の物件が需要の中心。
一般的要因H28．10．31現在北区人口、年−0．57％、世帯数＋1．01％。低金利を背景に住宅投資は回復傾向にある。

近藤伸二氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤伸二
価格27,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域として概ね熟成しており、地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測 北区中心部の外縁部に位置する既成住宅地域であり、現環境を維持しながら推移すると予測する。駅北側や中心部の分譲地と比べて値頃感があることから、地価は微下落若しくは横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、北区中心市街地の南側近郊に位置する既成住宅地域であり、需要者は市内を中心とする平均的所得水準の一次取得者が中心である。近年店舗開発等の進んだ駅北側及び中心部の新規分譲地との競合により、地価はやや弱含みである。取引される価格帯は、土地のみの取引で500万円∼800万円前後で、新築の戸建物件は2000万円∼2300万円程度である。
一般的要因北区の人口は減少傾向にあるが、世帯数は増加している。土地取引は増加しており、新設住宅着工戸数もやや増加している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9071359
北緯 139度2231634

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市北区若葉台２丁目３番６０８新潟県新潟市北区朝日町１丁目９番１０新潟県新潟市北区川西４丁目１５７番新潟県新潟市北区葛塚字本町３２５７番１外

参考：近隣駅の地価相場

豊栄駅(地価相場 27,900円/㎡)黒山駅(地価相場 27,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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