宮城県仙台市若林区荒井字藤田北裏上３２番１２の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,800円

2017年01月01日に行った宮城県仙台市若林区荒井字藤田北裏上３２番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,800円/㎡としました。

宮城県仙台市若林区荒井字藤田北裏上３２番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県仙台市若林区荒井字藤田北裏上３２番１２
住居表示 
価格22,800円/㎡
交通施設、距離荒井、2,900m
地積162㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋徳夫氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋徳夫
価格22,800円/㎡
個別的要因 南道路に位置して日照・通風等の居住の快適性が優り、先行性が増している。
地域要因 市街化調整区域内に位置し、農地が広がる中に存する一般住宅地域。周辺において、土地区画整理事業進行中。
地域要因の将来予測 市街化調整区域内の交通の利便性が劣る小規模住宅が多い住宅地域、「東日本大震災」の津波被害を受けた。しかし供給処理施設及び街路が復旧し、大きな変動要因は見当らず、今後も概ね現状のまま推移して行く。
市場の特性 同一需給圏は仙台市東部から南部、名取市北部の平野部に存する市街化調整区域内の住宅地域。地縁的選好性が強い地域であり、かつ公法上の規制から需要者が限定されることから需給は弱い。元来不動産取引自体が少ない地域であったが「東日本大震災」による津波被災により取引は激減した。取引される価格帯は位置・規模等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
一般的要因 仙台市地下鉄東西線開業2年目を迎えたが、同線は沿線住民に利便性を提供し、低金利も追い風に住宅需要も根強い。

大友洋氏による調査レポート

不動産鑑定士大友洋
価格22,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因画地規模が小さい分譲住宅地域であり、市街化区域の住宅地に対して割安感があり、地価は上昇傾向を有する。
地域要因の将来予測住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替、空地に建物の新築がある程度で推移するものと予測する。割安感から、地価は当分の間、上昇傾向で推移するものと考察した。
市場の特性同一需給圏は、若林区の市街化調整区域内の住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする個人である。市街化区域に近接し、小規模な画地が中心である。近時は低金利や住宅ローン減税の効果もあって戸建住宅需要が増加しており、地下鉄開業効果と相まって、地価は上昇傾向である。市場の中心となる価格帯は165㎡程度の更地で350∼400万円程度である。
一般的要因若林区の住宅地域は地下鉄東西線及び南北線沿線地域を中心に地価が上昇している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度22389160000001
北緯 140度9466427

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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