新潟県妙高市学校町３１番４(新井駅・二本木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
26,300円
2017年01月01日に行った新潟県妙高市学校町３１番４(新潟県妙高市学校町３１−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県妙高市学校町３１番４ |
| 住居表示 | 学校町３１−７ |
| 価格 | 26,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新井、1,700m |
| 地積 | 362㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
水野雅夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 水野雅夫 |
|---|---|
| 価格 | 26,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。 |
| 地域要因 | 地域要因の変動は見られず、標準住宅地域として成熟しつつある。主に周辺地域の宅地供給過剰により、地価水準を維持できない状況にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心部に近く住環境の優れた住宅地域であり、将来的にも地域性に変動はないものと予測される。また北新井地区の分譲地の供給価格の影響もあり、地価水準は弱含みに推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は妙高市のうち合併前の旧新井市の標準住宅地域の全域。需要者の中心は一次取得者で市内居住者が大部分を占めている。土地の需給動向は、需要の減少と中心市街地全般の衰退傾向を反映して弱含みの推移が続いている。土地は総額で700∼1000万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 経済的要因（所得水準の低下等）と社会的要因（住宅地需要層の減少等）により、土地需要が低迷している。 |
神保和穗氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 神保和穗 |
|---|---|
| 価格 | 26,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に変動はないが、市内中心部からやや離れているため、需要は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が多い住宅団地として熟成しており、今後とも現状で推移していくものと予測する。地価水準は不動産需要の減少により、下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は妙高市中心部及びその周辺の住宅地域であり、より広域的には旧新井市内の一般住宅地域である。需要者は当市居住者が中心で、隣接市からの転入もみられる。居住環境の良好な住宅地域であるが、最近は基幹産業の低迷等による所得環境の悪化に伴い低価格住宅地の需要が強く、総額が嵩む土地が多い当圏域内は価格下落圧力が強く、需給は弱含みである。土地は1000万円程度が中心価格帯であり、新築戸建物件は供給が少ない。 |
| 一般的要因 | 少子高齢化で人口は減少し、高齢化率は県平均を上回る。一昨年に開業した北陸新幹線開業の影響は少なく、地域経済は全般的に停滞感がみられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度0183247 北緯 138度2471097 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
新潟県妙高市大字美守字居町２７３番２新潟県妙高市大字新井字前田１４５４番３新潟県妙高市大字新井字大田３９３番１７新潟県妙高市大字関山字原畑１８０５番５新潟県妙高市大字関山字原田１６７３番２３新潟県妙高市中町３３７番１新潟県妙高市大字西田屋新田字南原１２８番６外１筆新潟県妙高市大字関山字原畑１７１４番８新潟県妙高市大字坂口新田字井戸端１５９番３新潟県妙高市中央町９４番３１新潟県妙高市美守３丁目４１２番２４新潟県妙高市広田町３３５８番１７外２筆新潟県妙高市東雲町２０６番新潟県妙高市白山町４丁目１２９４番８新潟県妙高市大字藤塚新田字東平２３８番７外１筆新潟県妙高市栄町５３０番１１外１筆新潟県妙高市大字石塚字屏子田１５番３２新潟県妙高市白山町４丁目１２９４番８外新潟県妙高市大字藤塚新田字東平２３８番７外新潟県妙高市栄町５３０番１１外新潟県妙高市工団町１５番３２
参考：近隣駅の地価相場
新井駅(地価相場 26,300円/㎡)二本木駅(地価相場 10,500円/㎡)北新井駅(地価相場 26,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード