新潟県妙高市関川町１丁目３０番５(新井駅・北新井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
23,900円
2017年01月01日に行った新潟県妙高市関川町１丁目３０番５(新潟県妙高市関川町１−１１−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県妙高市関川町１丁目３０番５ |
| 住居表示 | 関川町１−１１−７ |
| 価格 | 23,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新井、1,000m |
| 地積 | 221㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかに事業所等も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
水野雅夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 水野雅夫 |
|---|---|
| 価格 | 23,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。 |
| 地域要因 | 地域要因の変動は見られず、標準住宅地域として成熟しつつある。主に周辺地域の宅地供給過剰により、地価水準を維持できない状況にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 比較的利便性の高い住宅地域であり、将来的にも地域性に変動はないものと予測される。また北新井地区の分譲地の供給価格の影響もあり、地価水準は弱含みに推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は妙高市のうち合併前の旧新井市の標準住宅地域の全域。需要者の中心は一次取得者で市内居住者が大部分を占めている。土地の需給動向は、需要の減少を反映して弱含みの推移が続いている。土地は総額で500∼700万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 経済的要因（所得水準の低下等）と社会的要因（住宅地需要層の減少等）により、土地需要が低迷している。 |
神保和穗氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 神保和穗 |
|---|---|
| 価格 | 23,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に変動はないが、既成住宅地域に対する選好性は劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅が多い中に店舗併用住宅も若干見られるが、次第に商業性は薄れ、戸建住宅地としての利用が占めていくものと思料される。需要は地縁者等限定的であり、地価は下落基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は妙高市中心部近郊の住宅地域を中心に、より広域的には旧新井市一般住宅地一帯である。需要者の中心は当市内居住者であり、隣接市からの転入も見られる。製造業の不振、主力工場の外資売却等により需要者の住宅資金は低下が続き、安価で近年の店舗集積が著しい北新井の小規模住宅地に需要が流出している。この競合に伴う価格調整により地価は今後も下落が続くと予測する。土地は500万円程度が中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 少子高齢化で人口は減少し、高齢化率は県平均を上回る。一昨年に開業した北陸新幹線開業の影響は少なく、地域経済は全般的に停滞感がみられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度0299599 北緯 138度2631271 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新井駅(地価相場 26,300円/㎡)北新井駅(地価相場 26,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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