長崎県東彼杵郡東彼杵町彼杵宿郷字東宿上２４５番(彼杵駅・千綿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,300円

2017年01月01日に行った長崎県東彼杵郡東彼杵町彼杵宿郷字東宿上２４５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,300円/㎡としました。

長崎県東彼杵郡東彼杵町彼杵宿郷字東宿上２４５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県東彼杵郡東彼杵町彼杵宿郷字東宿上２４５番
住居表示 
価格17,300円/㎡
交通施設、距離彼杵、580m
地積190㎡
形状(1.0:4.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる既成住宅地域
前面道路の状況南西5.5m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小宮幸弘氏による調査レポート

不動産鑑定士小宮幸弘
価格17,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平坦な住宅地域で特別な変動要因はないが、一般的要因の影響により地価は下落している。
地域要因の将来予測既成の住宅地域で格別の変動要因はなく、当分現状を維持と予測する。人口減少、高齢化の進展により下落率は大きかったが、長期下落によって価格が低位となったことにより下落幅は縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は東彼杵町が中心となるが、広域的には川棚町、波佐見町の住宅地域全域を含む圏域である。需要者は地縁性を有する東彼杵町居住の個人が中心であり、同一需給圏外から流入は少なく、人口減少、高齢化の進展が著しいことから、宅地需要は極めて弱い状況にある。このため、東彼杵町内の宅地取引は低調で、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いているが、郡部への波及の程度は弱く、人口減少、高齢化の進展により不動産需要は弱い。

宮崎英之氏による調査レポート

不動産鑑定士宮崎英之
価格17,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因東彼杵町は人口減少、高齢化の進行等によって町勢が厳しく、町の中心部にある本件地域においても住宅地への需要は極めて弱く、空地も多い。
地域要因の将来予測中心部に近い既成住宅地域で、大きな変動要因はない。東彼杵町は東彼杵郡3町の中でも人口の減少率が突出し高齢化率も最も高いなど過疎化が進行し、住宅地への需要は弱い。今後も地価は下落傾向が続くものと予測。
市場の特性同一需給圏は東彼杵町の高価格帯の住宅地域を中心に、広域的には東彼杵郡全域の住宅地域を含む圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ居住者で、東彼杵町においては町内の居住者が中心である。また東彼杵町は人口の減少率が大きく、高齢化、過疎化が進む中で住宅地への需要は極めて弱い状況が続いている。従って、住宅地の取引自体がほとんどなく、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
一般的要因地域経済は緩やかな回復傾向もみられる中、長期下落によって地価が低位となったこと等により、地域によっては需要が回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度0355561
北緯 129度9151328

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県東彼杵郡東彼杵町蔵本郷字蔵本１８３３番１長崎県東彼杵郡東彼杵町三根郷字三根開１３９０番３長崎県東彼杵郡東彼杵町彼杵宿郷字年ノ宮５２３番３長崎県東彼杵郡東彼杵町彼杵宿郷字本宿上１９７番長崎県東彼杵郡東彼杵町彼杵宿郷字石町６４８番１長崎県東彼杵郡川棚町下組郷字原田５６番１長崎県東彼杵郡川棚町白石郷字山口谷１８８５番１８長崎県東彼杵郡川棚町五反田郷字五反田前平１６９番

参考：近隣駅の地価相場

彼杵駅(地価相場 17,300円/㎡)千綿駅(地価相場 17,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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