長崎県東彼杵郡東彼杵町蔵本郷字蔵本１８３２番１(彼杵駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,900円

2017年01月01日に行った長崎県東彼杵郡東彼杵町蔵本郷字蔵本１８３２番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,900円/㎡としました。

長崎県東彼杵郡東彼杵町蔵本郷字蔵本１８３２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県東彼杵郡東彼杵町蔵本郷字蔵本１８３２番１
住居表示 
価格22,900円/㎡
交通施設、距離彼杵、260m
地積343㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
前面道路の状況南西18.0m国道
その他の接面道路北西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小宮幸弘氏による調査レポート

不動産鑑定士小宮幸弘
価格22,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道沿いの商業地で、特別な変動要因及び大規模な開発計画等はなく、人口減少、隣接市町への顧客の流出等により、商業地の商況は低下している。
地域要因の将来予測国道沿いに低層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。顧客の町外流出、地方経済の低迷等厳しい雇用・所得環境の下、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東彼杵町、川棚町、波佐見町の商業地域を含む圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁性をもつ個人事業者である。町内に中核的商業施設はなく顧客の町外流出は止まらず、店舗経営者の高齢化や営業不振による閉鎖店舗も目に付き、供給圧力がある一方で需要は弱い。商業地自体の取引件数が極めて少ないことから、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあるが、郡部への波及の程度は弱く、人口減少、高齢化の進展により不動産需要は停滞している。

宮崎英之氏による調査レポート

不動産鑑定士宮崎英之
価格22,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因隣接市町の大型店へ顧客が流出し町内の商業地の集客力は低下しており、背後地の人口減少傾向、高齢化等もあって商業地に対する需要は減退。
地域要因の将来予測低層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域であるが、繁華性はない。今後も概ね現状が続くと予測。背後地人口の減少に加えて顧客は隣接市町の大型店等へ流出している。地価は下落傾向が続くものと思料する。
市場の特性同一需給圏は東彼杵町、川棚町、波佐見町の店舗兼住宅を中心とする商業地域である。需要者は小売、サービス業を営む同一需給圏内の個人事業主が中心である。人口の減少率が高く、高齢化も進んでいる。隣接する川棚町や大村市の郊外型大型店へ顧客が流出しており、本件地域の集客力は低い。店舗経営者の高齢化も懸念される。従って、商業地への需要が極めて弱いため、商業地の取引自体がほとんどなく、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
一般的要因地域経済は緩やかな回復傾向もみられる中、長期下落によって地価が低位となったこと等により、地域によっては需要が回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度040034
北緯 129度9129203

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県東彼杵郡東彼杵町三根郷字三根開１３９０番３長崎県東彼杵郡東彼杵町彼杵宿郷字年ノ宮５２３番３長崎県東彼杵郡東彼杵町彼杵宿郷字本宿上１９７番長崎県東彼杵郡東彼杵町彼杵宿郷字石町６４８番１長崎県東彼杵郡東彼杵町彼杵宿郷字東宿上２４５番長崎県東彼杵郡川棚町下組郷字原田５６番１長崎県東彼杵郡川棚町白石郷字山口谷１８８５番１８長崎県東彼杵郡川棚町五反田郷字五反田前平１６９番

参考：近隣駅の地価相場

彼杵駅(地価相場 17,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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