宮崎県日南市南郷町中村字伝ケ崎乙５６９３番２７(南郷駅・大堂津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,600円

2017年01月01日に行った宮崎県日南市南郷町中村字伝ケ崎乙５６９３番２７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,600円/㎡としました。

宮崎県日南市南郷町中村字伝ケ崎乙５６９３番２７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮崎県日南市南郷町中村字伝ケ崎乙５６９３番２７
住居表示 
価格17,600円/㎡
交通施設、距離南郷、750m
地積257㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

長濱宏昭氏による調査レポート

不動産鑑定士長濱宏昭
価格17,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因一般住宅が建ち並ぶ、区画整然とした地域である。地域要因に変動はないものの、住宅取得意欲は低迷しており、需要は弱い。
地域要因の将来予測当該地域は、日南市南郷町中心部に近い高台の住宅地域である。日南市との合併により行政機能は日南市役所に移行しつつあり、また地域の高齢化が進んでいることから、地価は当面弱含みで下落傾向が予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR日南線南郷駅の北方の区画整然とした高台の住宅地とした。需要者の中心は日南市南郷町居住者が大半を占め、それ以外の市町村からの転入者は殆どない。同一需給圏において小規模宅地開発分譲による宅地供給が多少見られるが、需要は鈍化しており弱い。土地は400∼500万円前後、戸建物件は1，600万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因県内の個人消費は、消費税増税後落込みが見られる。日南市内の住宅取引価格は下落傾向、分譲地も苦戦している。

寺本文俊氏による調査レポート

不動産鑑定士寺本文俊
価格17,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高台にある旧来からの住宅地域で、地域要因の変化は見られないが、県内における景気回復の遅れの影響等により、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、周辺地域において若干の取引が見られるが、需要は低調であり、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、南郷町を中心とした日南市の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、南郷町居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。高台に形成された住宅団地で、震災の影響等から若干の取引が認められるが、人口の減少・高齢化による影響等により、南郷町における取引件数は減少しており、需要は弱含みで推移している。土地は500万円程度、戸建の新築物件は1，800万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因景気は一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。県内の住宅地、商業地等の下落率についても緩和傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度535957
北緯 131度372681

参考：該当物件周辺マップ

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宮崎県南那珂郡南郷町東町２番３宮崎県南那珂郡南郷町南町１２番１２宮崎県日南市南郷町中村字門之下乙２４５５番宮崎県日南市南郷町中村字尾崎乙７０５１番６０３外宮崎県日南市南郷町中村字門之下乙２３７２番５宮崎県日南市南郷町東町２番７外宮崎県日南市南郷町南町１２番１２宮崎県日南市南郷町中村字空也ケ迫乙３８６１番４宮崎県日南市南郷町中村字尾崎乙７０５１番６０３外

参考：近隣駅の地価相場

南郷駅(地価相場 18,600円/㎡)大堂津駅(地価相場 20,800円/㎡)谷之口駅(地価相場 18,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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