新潟県上越市平成町１８９番(高田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,800円

2017年01月01日に行った新潟県上越市平成町１８９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,800円/㎡としました。

新潟県上越市平成町１８９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県上越市平成町１８９番
住居表示 
価格33,800円/㎡
交通施設、距離高田、3,800m
地積317㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

水野雅夫氏による調査レポート

不動産鑑定士水野雅夫
価格33,800円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。
地域要因地域要因の変動は見られず、郊外の標準住宅地域として成熟しつつある。周辺地域の宅地供給過多により、地価水準を維持できない状況にある。
地域要因の将来予測居住環境に優れた住宅地域であるが、周辺地域の宅地供給が多く、需要の競合により地価はやや下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は上越市のうち高田市街地東方郊外の標準住宅地域である。需要者の中心は上越市内の個人が大半を占めるが、市外からの転入も見られる。民間の分譲地開発等による供給増加による需要減退等により需給は弱含み。市場の価格帯は、土地の総額は1，000万円程度、新築の戸建物件は2，400万円∼2，800万円程度が中心。
一般的要因経済的要因（所得水準の低下等）と社会的要因（住宅地需要層の減少等）により、土地需要が低迷している。

佐藤勤氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤勤
価格33,800円/㎡
個別的要因個別的要因、市場における競争力等に変化は見られない。
地域要因比較的良好な住環境下にあるが、新規の宅地分譲の供給等があり、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測街区の整った住環境が整備された住宅地域であり、現居住環境を維持していくものと思料する。郊外での新規の宅地供給が多く、需要が弱いため、地価は弱含みで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は高田地区市街地東方の関川東部の住宅地域である。需要者の中心は市内居住者を中心に、市外からの転入も見受けられる。郊外で新規の宅地供給が多く、これと競合していることもあり、需要は弱含みである。土地は250㎡程度で800∼1，000万円程度、新築の戸建住宅は2，500万円前後の物件が需要の中心となっている。近隣地域は画地規模が大きく、取引総額も嵩むため、需要者はやや限定されるものと思料する。
一般的要因過去5年間の推移は人口が減少し、高齢化率は上昇している。この1年間の土地取引件数は概ね横ばい傾向で、新築着工戸数は増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度1212301
北緯 138度2806326

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県上越市大字新保古新田字南野４１８番１新潟県上越市鴨島１丁目２０１番６４新潟県上越市稲田２丁目８４２番２新潟県上越市大豆１丁目９９８番新潟県上越市稲田４丁目９２番新潟県上越市中郷区二本木１０８４番

参考：近隣駅の地価相場

高田駅(地価相場 33,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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