熊本県熊本市中央区帯山４丁目３９０番１０(東海学園前駅・竜田口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


80,000円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市中央区帯山４丁目３９０番１０(熊本県熊本市中央区帯山４−２９−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,000円/㎡としました。

熊本県熊本市中央区帯山４丁目３９０番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市中央区帯山４丁目３９０番１０
住居表示帯山４−２９−１９
価格80,000円/㎡
交通施設、距離水前寺、2,500m
地積244㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村坂亮氏による調査レポート

不動産鑑定士村坂亮
価格80,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因震災の被害は相対的に軽微である。街路条件等がやや劣るものの、人気エリアであることから需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測熊本市の東部に位置する住宅地域である（東区隣接）。震災の被害は相対的に軽微であり、住環境等に優れ、人気エリアであることから土地取引件数等も多く、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、熊本市中央区から東区に位置する住宅地域であると判定した。熊本市中央区及び東区の居住者が需要の中心である。人気エリアであることから、相当程度の取引が認められ、需要は堅調であり、今後も地価は上昇傾向で推移するものと判断される。需要の中心となる価格帯は土地総額で2，000万円前後が多いものと判断される。なお、震災の被害は相対的に軽微であったものと判断される。
一般的要因平成28年熊本地震に起因した供給面の正常化と復興需要が相俟って、中期的には徐々に回復傾向に向かうことが期待される。

戸取憲正氏による調査レポート

不動産鑑定士戸取憲正
価格80,000円/㎡
個別的要因格別の要因変動はなく、代替競争不動産との比較における優劣及び競争力の程度が需給に与える影響は特にない。
地域要因地域要因に格別の変化はない。市東部の既成住宅地域で街路条件がやや劣るものの、利便性は概ね良好で堅調な土地需要が見られる。
地域要因の将来予測低金利や減税等の各種政策を背景に、土地需要は安定的に推移するものと予測する。近隣地域及びその周辺での特段の変化は見られず、現状を維持するものと判断する。
市場の特性同一需給圏は、帯山地区を中心に熊本市東部に位置する住宅地域と判定した。需要者は自用での居住を目的とした個人が中心である。需要の中心となる価格帯は画地規模によりばらつきがあるが、一般的に土地が1，500万円前後、新築の戸建物件は3，000万円程度と判断される。低金利等の比較的良好な住宅取得環境にあって、やや割高での取引もみられ、地価はやや強含みで推移している。
一般的要因新設住宅着工は増加傾向にあり、熊本地震の影響は限定的である。中央区の人口は微増傾向にあって、低金利等を背景に不動産投資需要は高い。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8027286
北緯 130度7514278

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市川尻町字岡町５４番１外熊本県熊本市健軍町字三郎塚２１９２番１０５熊本県熊本市保田窪４丁目１０１４番２０熊本県熊本市保田窪本町字石ノ本９５２番１２熊本県熊本市京塚本町１７８６番１１熊本県熊本市東区京塚本町１７８６番１１熊本県熊本市東区三郎２丁目２１９２番１１４熊本県熊本市東区保田窪３丁目５８４番４外熊本県熊本市東区京塚本町１７８６番１１熊本県熊本市九品寺４丁目１９番１３熊本県熊本市帯山４丁目３４４番９熊本県熊本市中央区帯山９丁目９５２番１２

参考：近隣駅の地価相場

東海学園前駅(地価相場 78,000円/㎡)竜田口駅(地価相場 67,300円/㎡)水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)商業高校前駅(地価相場 89,550円/㎡)新水前寺駅(地価相場 98,700円/㎡)健軍校前駅(地価相場 82,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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