愛媛県松山市別府町３７７番１２(西衣山駅・山西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


74,700円

2017年01月01日に行った愛媛県松山市別府町３７７番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,700円/㎡としました。

愛媛県松山市別府町３７７番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県松山市別府町３７７番１２
住居表示 
価格74,700円/㎡
交通施設、距離山西、1,300m
地積143㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井東孝行氏による調査レポート

不動産鑑定士井東孝行
価格74,600円/㎡
個別的要因「個別的要因」に変動はない。
地域要因郊外の住宅地域であるが、周辺地域には農地も残っており、小規模な宅地開発が徐々に進んでいる。
地域要因の将来予測当該地域は松山市西部の戸建住宅が多い住宅地域である。今後とも現在の住宅環境を維持するものと予測する。地価水準は若干の下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は松山市西部の郊外住宅地域である。需要者の中心は松山市に居住する30∼40代の一次取得者層である。都心より概ね4㎞圏に位置し、街路整備等に伴い生活利便施設も整っている。周辺は農地も残ることから宅地開発も活発な新興の住宅地域である。土地は140㎡、総額1，100万円程度、新築の戸建物件は2，500万円程度が需要の中心になっている。
一般的要因松山市住宅地の地価は、地域別に上昇、下げ止まり、下落縮小、依然下落基調と多様化しているが、全体的には改善の傾向にある。

岡田浩氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田浩
価格74,700円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因郊外の住宅地域として熟成しつつあるが、周辺地域には農地も未だ残っており、小規模な開発分譲が徐々に進んでいる。
地域要因の将来予測当該地域は松山市西部の戸建住宅が多い住宅地域で、今後も現在の住宅環境を維持するものと予測する。地価水準は若干の下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は松山市西部の郊外住宅地域の圏域。需要者の中心は松山市に居住する30∼40代の一次取得者層であるが、圏域外の需要も見込める。松山市中心部からやや遠いが、生活の利便性は比較的良好で、周辺は宅地開発も活発な新興の住宅地域である。土地は140㎡、総額1，100万円程度、新築の戸建物件は2，500万円程度が需要の中心になっている。
一般的要因松山市住宅地地価は、地域別に上昇、下げ止まり、下落縮小傾向、依然下落基調といった多様化の中にあって、全体的には若干の縮小傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度8455665
北緯 132度7239095

参考：該当物件周辺マップ

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愛媛県松山市朝美２丁目１２４８番２愛媛県松山市中須賀３丁目２８６０番９ほか１１筆愛媛県松山市北斎院町７５３番愛媛県松山市竹原町５６７番愛媛県松山市竹原３丁目６４０番２外愛媛県松山市森松町５１０番６愛媛県松山市若葉町６番７愛媛県松山市南斎院町７３２番５外愛媛県松山市タカ岡町８１番１愛媛県松山市北斎院町１０９１番２愛媛県松山市衣山２丁目５７５番１９外１筆愛媛県松山市古三津１丁目１８３０番１４愛媛県松山市古三津３丁目９２８番２４愛媛県松山市北斎院町１５番１愛媛県松山市高岡町８１番１愛媛県松山市北斎院町１５番１

参考：近隣駅の地価相場

西衣山駅(地価相場 76,250円/㎡)山西駅(地価相場 84,200円/㎡)三津浜駅(地価相場 77,800円/㎡)衣山駅(地価相場 85,700円/㎡)三津駅(地価相場 77,800円/㎡)松山駅(地価相場 96,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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