愛媛県松山市衣山５丁目３１番５６(西衣山駅・衣山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


71,300円

2017年01月01日に行った愛媛県松山市衣山５丁目３１番５６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を71,300円/㎡としました。

愛媛県松山市衣山５丁目３１番５６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県松山市衣山５丁目３１番５６
住居表示 
価格71,300円/㎡
交通施設、距離西衣山、600m
地積181㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

八木真人氏による調査レポート

不動産鑑定士八木真人
価格71,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因低層戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした高台の住宅地域で、地域要因に特に大きな変動は認められない。需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測松山市西部郊外の高台に位置する区画整然とした住宅地域であり、今後も現状の住環境等の地域要因を維持するものと予測する。地価は引き続きやや弱含みにて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、松山市西部郊外を中心とした住宅地域一円と判定した。需要者の中心は、松山市在中の30代から40代の一次取得者である。近隣地域一帯は高台に位置し、新規の宅地供給は少ないが、同一需給圏内においては中小規模の宅地分譲が散見され、需要は比較的安定しているが、長期に滞留する物件も散見される。需要の中心価格帯は、土地のみで1200万円前後、新築の戸建物件は2800万円程度の物件が取引の中心である。
一般的要因将来動向はやや不透明であるが、地元経済は回復基調にある。地価下落率は縮小傾向にあり、一部地域で下げ止まり、上昇も見受けられる。

久保琢哉氏による調査レポート

不動産鑑定士久保琢哉
価格71,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高台の住宅地域であり、移動に係る要因等からやや選好性が低い。
地域要因の将来予測市西部郊外の高台に所在し低層戸建住宅を中心とした住宅地域という位置付けに大きな変化は認められず、今後も同様の利用状況が継続すると判断する。
市場の特性同一需給圏は戸建住宅が建ち並び住宅地域を構成する市西部郊外における住宅地域一円。中心需要者は30歳代から40歳代の1次取得者層である。取引においては更地購入が殆どであり、家族構成に応じた建物新築のため土地建物総額には相違が認められる。又、高台に所在することからやや選好性の程度が弱い。土地については規模等個別性により単価を異にするも概ね㎡当り5万円から7万円程度の取引が中心価格帯と認められる。
一般的要因旧松山市の人口は減少傾向にある。一方世帯数は増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

土地利用・植生宅地,畑
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度8463945
北緯 132度7332587

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西衣山駅(地価相場 76,250円/㎡)衣山駅(地価相場 85,700円/㎡)山西駅(地価相場 84,200円/㎡)三津浜駅(地価相場 77,800円/㎡)松山駅(地価相場 96,400円/㎡)古町駅(地価相場 104,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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