愛媛県松山市辻町２７２番６(松山駅・古町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


112,000円

2017年01月01日に行った愛媛県松山市辻町２７２番６(愛媛県松山市辻町１１−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を112,000円/㎡としました。

愛媛県松山市辻町２７２番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県松山市辻町２７２番６
住居表示辻町１１−２７
価格112,000円/㎡
交通施設、距離松山、850m
地積165㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大西泰祐氏による調査レポート

不動産鑑定士大西泰祐
価格112,000円/㎡
個別的要因特になし。
地域要因市内中心部にも近接し、JR松山駅周辺区画整理事業の期待感、公共事業用地の代替地需要等も見られる等需要は底堅いと判断される。
地域要因の将来予測当該地域は、市内中心部近郊に位置する住宅地域として熟成しており、JR松山駅周辺区画整理事業の進展とともにさらに地域は熟成するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、市内中心部の西方を中心とする外縁エリアの住宅地域で形成される圏域。需要者は市内に居住する30歳代から40歳代の一次取得者を中心に、共同住宅適地については法人需要も見られる等多岐に亘る。需要の中心は、規模で50坪程度、土地総額で1，900万円程度までと判断される。周辺地域で実施されている公共事業用地の代替地需要も見られる等、本件地域での需要は回復傾向にあると認められ、地価は引き続き横ばい傾向であると思料する。
一般的要因市内宅地取引件数は平成26年4，382件、平成27年4，739件、平成28年10月まで3，695件とやや回復傾向にある。

福溜幸一氏による調査レポート

不動産鑑定士福溜幸一
価格112,000円/㎡
個別的要因特段の変動なし。
地域要因松山駅周辺土地区画整理事業が行われ、周辺街路等の整備が進められており、住環境の改善期待が高まっている。
地域要因の将来予測近隣地域は中心部近郊に位置する低層の住宅地域として成熟しており、駅周辺で実施される土地区画整理事業、鉄道高架事業により更なる周辺環境の整備が進むものと思料される。
市場の特性同一需給圏は、JR松山駅を中心とした住宅地域の圏域である。松山市中心部に近接しており、利便性は高い。需要者の中心は、基本的には一次取得者層であるが、買い替え需要も散見される。既成住宅地であるため供給は少ないが、土地需要は堅調に推移しており、地価の上昇が期待される状況にある。土地需要の中心は1，500万円∼2，000万円程度で、この場合の規模は150㎡程度である。
一般的要因松山市中心部では地価上昇に転じ、その影響が周辺部の下落縮小に寄与している。中心部に近い住宅地は底堅さがみられる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度8438147
北緯 132度7492572

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛媛県松山市花園町３番９愛媛県松山市六軒家町１０４５番１愛媛県松山市大手町１丁目１４番５愛媛県松山市萱町３丁目５番１２愛媛県松山市竹原２丁目１１０番３愛媛県松山市大手町１丁目８番１６外１筆愛媛県松山市宮田町１８６番４外３筆愛媛県松山市末広町１２番５愛媛県松山市南江戸３丁目８０８番６外１筆

参考：近隣駅の地価相場

松山駅(地価相場 96,400円/㎡)古町駅(地価相場 104,350円/㎡)衣山駅(地価相場 85,700円/㎡)土橋駅(地価相場 104,200円/㎡)萱町６丁目駅(地価相場 104,350円/㎡)松山市駅(地価相場 173,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード