愛媛県松山市古川北２丁目２１１番３(市坪駅・いよ立花駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


109,000円

2017年01月01日に行った愛媛県松山市古川北２丁目２１１番３(愛媛県松山市古川北２−１０−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を109,000円/㎡としました。

愛媛県松山市古川北２丁目２１１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県松山市古川北２丁目２１１番３
住居表示古川北２−１０−１４
価格109,000円/㎡
交通施設、距離市坪、1,800m
地積174㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西4.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

福溜幸一氏による調査レポート

不動産鑑定士福溜幸一
価格109,000円/㎡
個別的要因特段の変動なし。
地域要因平成28年12月10日、国道33号と56号の間が自動車専用道路で開通し、利便性の向上が図られている。
地域要因の将来予測近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域であり、今後も現状の利用状況が維持されるものと予測する。周辺街路が整備されつつあり、商業地域として成熟が進んでいる。
市場の特性同一需給圏は、松山市南部郊外の住宅地域一円である。需要者の中心は松山市に居住する30代から40代の1次取得者層が中心である。周辺では、公共事業による道路整備が進んでおり、居住環境の改善から市内でも人気地区となっている。需要の中心は、規模40坪∼60坪程度で、単価35万円／坪前後である。新築戸建物件は3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因松山市中心部では地価上昇に転じ、その影響が周辺部の下落縮小に寄与している。中心部に近い住宅地は底堅さがみられる。

久保琢哉氏による調査レポート

不動産鑑定士久保琢哉
価格109,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因石井地区人口、世帯数共に増加傾向にある。又松山市外環状線の一部区間開通に伴い利便性が向上した。
地域要因の将来予測街路整備が進行中で幹線道路には店舗等が出店を進めており、利便性の向上とともに選好性が高まっている。今後もしばらくは同様の傾向が継続するものと判断される。
市場の特性同一需給圏は戸建住宅が建ち並び住宅地域を構成する市南部郊外における住宅地域一円。中心需要者は30歳代から40歳代の1次取得者層である。近年街路整備に伴う利便性の向上等要因も相まって選好性が高まっており、街路整備の整った分譲地においては㎡当り11万円超の成約も認められ需要が供給を上回った状況にある。土地については規模等個別性により単価を異にするも概ね㎡当り10万円から11万円程度の取引が中心価格帯と認められる。
一般的要因旧松山市の人口は減少傾向にある、一方世帯数は増加傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度8130022
北緯 132度7644564

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

市坪駅(地価相場 96,400円/㎡)いよ立花駅(地価相場 109,000円/㎡)石手川公園駅(地価相場 150,000円/㎡)福音寺駅(地価相場 98,750円/㎡)土居田駅(地価相場 90,800円/㎡)土橋駅(地価相場 104,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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