愛媛県松山市山越４丁目１５９番１１外(萱町６丁目駅・古町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


96,700円

2017年01月01日に行った愛媛県松山市山越４丁目１５９番１１外(愛媛県松山市山越４−７−６０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を96,700円/㎡としました。

愛媛県松山市山越４丁目１５９番１１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県松山市山越４丁目１５９番１１外
住居表示山越４−７−６０
価格96,700円/㎡
交通施設、距離本町六丁目、1,400m
地積133㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況南4.0m私道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤井徹哉氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井徹哉
価格96,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の幹線道路沿いに大型店舗の集積度が高まっている。利便性が増しており、地価は底堅く、周辺分譲地の売れ行きも堅調である。
市場の特性同一需給圏は、松山市北部の住宅地域一円である。需要者は市内在住または出身の30∼40代の一次取得者が中心である。同一需給圏内で中小規模の宅地分譲は散見され、中心となる価格帯は130∼150㎡前後の土地のみで1，200∼1，500万円、新築戸建住宅で2，700∼3，000万円程度と思われる。近年の取引市場は緩やかな下落から横ばい程度で堅調に推移している。
一般的要因県内経済は全体として緩やかな回復基調が続いている。個人消費、住宅投資は持ち直しの動きが見られるが、企業の生産活動はやや弱い。

井上往美氏による調査レポート

不動産鑑定士井上往美
価格96,700円/㎡
個別的要因特段の変動はない。二方路に加え、南側道路に面しており、利便性、日照等の面で優位性がある。
地域要因中小規模の宅地開発が見られ、農地の宅地化が緩やかに進行している。
市場の特性同一需給圏は概ね松山市北部郊外の住宅地域一円。松山市に在住する30∼40歳代の一次取得者が需要者の中心であるが、松山市外からの流入も見受けられる。開発素地があれば中小規模の宅地開発が行われる状況で、松山市の緩やかな景気回復の状況もあり、住環境が比較的良好な近隣地域等の土地需要は持ち直してきている。需要の中心は土地45坪程度で単価30万円∼33万円／坪程度、新築戸建物件で総額2，500万円∼3，000万円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあるが、地方経済の構造的な疲弊からの脱却には至らず、先行きの不透明感から不動産への需要には慎重な姿勢も存する。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度8636875
北緯 132度7563344

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛媛県松山市清水町２丁目１８番８愛媛県松山市六軒家町１０４５番１愛媛県松山市山越１丁目５８９番１愛媛県松山市平田町２０番２愛媛県松山市東長戸４丁目４３２番１愛媛県松山市竹原２丁目１１０番３愛媛県松山市立花１丁目７８番愛媛県松山市平井町甲１３９６番３愛媛県松山市本町３丁目５番１１愛媛県松山市山越５丁目１４番１７愛媛県松山市タカ砂町３丁目９６番２愛媛県松山市姫原１丁目甲１７５番３愛媛県松山市萱町６丁目３０番４外７筆愛媛県松山市吉藤４丁目甲８３番１１愛媛県松山市東長戸３丁目５７６番１５愛媛県松山市衣山２丁目５７５番１９外１筆愛媛県松山市清水町２丁目２０番４愛媛県松山市中央１丁目３９１番３

参考：近隣駅の地価相場

萱町６丁目駅(地価相場 104,350円/㎡)古町駅(地価相場 104,350円/㎡)衣山駅(地価相場 85,700円/㎡)鉄砲町駅(地価相場 112,000円/㎡)松山駅(地価相場 96,400円/㎡)西衣山駅(地価相場 76,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード