愛媛県松山市東長戸３丁目５７６番１５(衣山駅・三津浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


84,200円

2017年01月01日に行った愛媛県松山市東長戸３丁目５７６番１５(愛媛県松山市東長戸３−１０−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を84,200円/㎡としました。

愛媛県松山市東長戸３丁目５７６番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県松山市東長戸３丁目５７６番１５
住居表示東長戸３−１０−１８
価格84,200円/㎡
交通施設、距離衣山、3,000m
地積108㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡田浩氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田浩
価格84,200円/㎡
個別的要因東側が接面。
地域要因地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は松山市郊外に位置し、戸建住宅地域として熟成しつつある。今後も現在と同様の閑静な住環境が維持されるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松山市北部及び北西部の住宅地域一円である。需要者の中心は主として同一需給圏内の30∼40才台の一次取得者層が多く、市南部からの転入は少ない。需要の中心となる価格帯は土地が1，000∼1，200万円前後、新築の戸建物件が2500万円∼2800万円程度である。ここ数年は新規分譲価格の値崩れは見られず、取引市場は比較的安定的に推移している。
一般的要因松山市住宅地地価は、地域別に上昇、下げ止まり、下落縮小傾向、依然下落基調といった多様化の中にあって、全体的には若干の縮小傾向にある。

藤井徹哉氏による調査レポート

不動産鑑定士藤井徹哉
価格84,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因付近の幹線道路沿いに大型店舗が開店し利便性が増した。地価の底打ち感が強まっている。
地域要因の将来予測当該地域は松山市北部の比較的小規模な一般住宅を中心とした住宅地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。地価は底堅く推移すると思われる。
市場の特性同一需給圏は、松山市北部の住宅地域一円である。需要者は市内在住または出身の30∼40代の一次取得者が中心である。同一需給圏内で中小規模の宅地分譲は散見され、中心となる価格帯は130∼150㎡前後の土地のみで1，000∼1，200万円、新築戸建住宅で2，500∼2，800万円程度と思われる。近年の取引市場は堅調に推移している。
一般的要因県内経済は全体として緩やかな回復基調が続いている。個人消費、住宅投資は持ち直しの動きが見られるが、企業の生産活動はやや弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度8718308
北緯 132度7490961

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

衣山駅(地価相場 85,700円/㎡)三津浜駅(地価相場 77,800円/㎡)萱町６丁目駅(地価相場 104,350円/㎡)伊予和気駅(地価相場 84,200円/㎡)西衣山駅(地価相場 76,250円/㎡)古町駅(地価相場 104,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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