新潟県長岡市谷内１丁目甲１０７番１外の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


33,400円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市谷内１丁目甲１０７番１外(新潟県長岡市谷内１−４−３２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,400円/㎡としました。

新潟県長岡市谷内１丁目甲１０７番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市谷内１丁目甲１０７番１外
住居表示谷内１−４−３２
価格33,400円/㎡
交通施設、距離見附、13,000m
地積469㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所が建ち並ぶ中心的商業地域
前面道路の状況南西7.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝見秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀樹
価格33,300円/㎡
個別的要因 特にない。
地域要因 背後地の人口が減少する中で、旧長岡地域等への顧客流出が継続し、既存商業地域は衰退している。
地域要因の将来予測 人口減少率が高位で進行する栃尾地域の既成商業地域であり、旧長岡市への顧客流出とも相まって空洞化が進み、今後の地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、栃尾地域市街地を中心とした栃尾地域の商業地域又は商住混在地域。需要者は同地域を中心とした個人又は法人である。栃尾地域の人口減少が顕著な中、旧長岡市の商業地域へ顧客流出が継続し、市場は長期にわたり弱含みで推移している。取引が少ない上に、画地規模や事情が様々であり、需要の中心価格帯を見いだせない。
一般的要因 栃尾地域は人口減少率が高く、高齢化、過疎化が進行している。地域経済も停滞傾向にある。

植木幸雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植木幸雄
価格33,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域中心部の商店街であるが、背後人口の減少やスーパーへの顧客流失等の影響で衰退化している。
地域要因の将来予測旧栃尾市の中心商業地域であるが道路事情の改善による周辺商業施設への顧客流出に加え地場産業の衰退が進み、また背後地人口の減少、高齢化の影響も懸念され商業地需要は弱く地価の下落は当面続くものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は栃尾地区を中心とした市内の近隣店舗地域である。需要者は資金力のある地元個人事業主で、市外からの転入はほとんどない。主な購入層と期待される地元既存商店街の多くが個人事業主による小規模経営あり、資金力が乏しく、地区外からの転入も期待できない。取引される価格帯は規模等さまざまであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因円安の影響で穏やかな回復基調にあるものの業種によってバラつきがあり、県内の中小企業に好況感はみられない。景気の動向は先行き不透明である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度47504199999999
北緯 138度9947443

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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