長野県千曲市大字戸倉字中町１８１６番(戸倉駅・千曲駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
33,600円
2017年01月01日に行った長野県千曲市大字戸倉字中町１８１６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県千曲市大字戸倉字中町１８１６番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 33,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 戸倉、180m |
| 地積 | 241㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅の建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.7m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
内藤武美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 内藤武美 |
|---|---|
| 価格 | 33,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 特別な地域要因はない。戸倉駅の乗降客数は減少が続く。浸水想定区域にあるが影響の程度は価格に織り込み済みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街地の既成住宅地域にあり、駅、国道や利便施設が近いもののユーザーはより利便性の高い住宅地へ目を向けている傾向があり、不動産需要は弱い。今後も当面現状維持で地価動向は下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は千曲市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は千曲市及び周辺市町村へ通勤するサラリーマン層である。市郊外では小規模な分譲住宅地の開発が見られるが、市街地ではミニ開発の動きはあまり見られない。戸倉上山田地区は温泉街を中心とした商業地域の衰退が長期にわたって継続しており、これを反映して住宅地域の需要も停滞が続いている。市場の中心価格帯は土地700∼900万円程度、新築戸建住宅2300万円前後である。 |
| 一般的要因 | 千曲市の人口は減少、世帯数は微増傾向にある。雇用面で回復基調にあるなど景気は持ち直しつつあるが、不動産需要は弱い。 |
林部敏弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 林部敏弘 |
|---|---|
| 価格 | 33,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。東道路で居住快適性がやや優れる。画地規模は当該地域内では標準的で総額としても需要の競争力自体に変化はない。 |
| 地域要因 | ほぼ熟成した住宅地域で、地域要因に変動はない。近年新設された千曲駅との分散により、戸倉駅の利用客数は減少したままである。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸倉駅に近い既成住宅地域で熟成しており、今後も状況に変化はなく現状維持と予測する。また国道にも近く交通接近性に優れるが、人口の減少や温泉街の長年の不況による影響もあり地価は下落が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、千曲市の市街地を中心とした住宅地域。需要者は市南部の戸倉・上山田地区の居住者が中心で、他市域からの転入は少ない。駅に比較的近く通勤・通学等の利便性は優れるが、温泉街を中心に地域の衰退が激しく需要も低いと考えられる。中古物件の取引は稀で取引件数は少ない。当地区に限定すると、需要の中心となる価格帯は、土地で700∼900万円程度、新築戸建物件は総額2200万円∼2500万円程度と推測される。 |
| 一般的要因 | 人口の減少や老齢化率が進む中、温泉街の不振も加わり商業地・住宅地ともに需要の減退傾向は続く。当市の新庁舎が平成30年度完成予定である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度4910128 北緯 138度1521285 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
長野県埴科郡戸倉町大字戸倉字中町１８１６番長野県埴科郡戸倉町大字若宮字村西６６番１外長野県更級郡上山田町温泉４丁目２７番１５長野県埴科郡戸倉町大字戸倉字芝宮２１８２番１外長野県埴科郡戸倉町大字戸倉字石原田２０８０番６長野県埴科郡戸倉町大字上徳間字中河原８１番１長野県埴科郡戸倉町大字戸倉字向島３０５５番５０長野県更級郡上山田町温泉１丁目７０番２長野県千曲市大字戸倉字芝宮２１８２番１外長野県千曲市大字戸倉字石原田２０８０番６長野県千曲市上山田温泉１丁目７０番２長野県千曲市大字八幡字中島５８４５番１５長野県千曲市大字若宮字村西６６番１外長野県千曲市上山田温泉４丁目２７番１５長野県千曲市大字屋代字本町２０００番４外
参考：近隣駅の地価相場
戸倉駅(地価相場 30,950円/㎡)千曲駅(地価相場 34,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード