長野県千曲市大字戸倉字芝宮２１８２番１外(戸倉駅・千曲駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
35,400円
2017年01月01日に行った長野県千曲市大字戸倉字芝宮２１８２番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県千曲市大字戸倉字芝宮２１８２番１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 35,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 戸倉、1,300m |
| 地積 | 322㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 飲食店、営業所等が多い幹線道路沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北東16.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
和田幸史氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 和田幸史 |
|---|---|
| 価格 | 35,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動は見られないが、戸倉・上山田温泉街の業況不振を反映して、不動産需給は停滞が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 背後地が温泉街である幹線道路沿いの既成商業地域であるが、地域内に特段の変動は認められず当面現状のまま推移するものと予測する。不動産需給は停滞感が強く地価は下落傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は千曲市及び周辺市町村の商業地域及び住商混在地域の圏域。需要者の中心は地元の中小規模の小売・サービス業等の事業者である。戸倉・上山田地区は温泉街の業況不振が長期継続しており、これを反映して周辺商業地域の商況も低調であり、事業用不動産は売り希望・買い希望いずれの物件も極めて少なく、取引成約となるケースは非常に限定的である。また数少ない取引価格にもばらつきがあるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 個人消費は低調で、企業の設備投資意欲も低く、総じて商業用不動産需給は停滞が続いている。戸倉・上山田温泉街の観光客数は低迷状態にある。 |
宮本豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮本豊 |
|---|---|
| 価格 | 35,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 温泉街一円の商況は依然厳しいが、背後住宅地の地価水準との比較で下落傾向は緩和しつつある。近隣地域に特段の変化は見られない。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸倉上山田温泉の観光客数減が続き、商況は引き続き振るわない。有効需要減退から地価は今後も弱含みながら、周辺住宅地価との関連で下げ幅は縮小傾向を辿ると思われる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は千曲市全域に及び、旧戸倉町の商業地により強い代替競争関係が働く。需要者は小売り販売業、飲食業等を営む地元の法人個人を中心とする。近年、付近は市内各所に展開する大型商業施設との競合、温泉観光客数減少で停滞色を濃くしている。売上げ低迷等から供給圧力が強い一方、有効需要は弱いものの、背後地価格との関連で地価は下げ止まり傾向にある。商業地の土地取引は絶対数が少なく、需要の中心となるような価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 市の人口総数、生産年齢人口は減少を続ける一方、老年人口は増加の一途にある。土地取引件数は増加傾向。商工業を取り巻く環境は依然厳しい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度4834334 北緯 138度1506092 |
参考：該当物件周辺マップ
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長野県埴科郡戸倉町大字戸倉字中町１８１６番長野県埴科郡戸倉町大字戸倉字芝宮２１８２番１外長野県埴科郡戸倉町大字戸倉字石原田２０８０番６長野県埴科郡戸倉町大字戸倉字向島３０５５番５０長野県更級郡上山田町温泉１丁目７０番２長野県千曲市大字戸倉字芝宮２１８２番１外長野県千曲市大字戸倉字石原田２０８０番６長野県千曲市上山田温泉１丁目７０番２長野県千曲市大字戸倉字中町１８１６番
参考：近隣駅の地価相場
戸倉駅(地価相場 30,950円/㎡)千曲駅(地価相場 34,500円/㎡)坂城駅(地価相場 33,250円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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