長野県千曲市大字若宮字村西６６番５(戸倉駅・千曲駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
23,300円
2017年01月01日に行った長野県千曲市大字若宮字村西６６番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県千曲市大字若宮字村西６６番５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 23,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 戸倉、1,900m |
| 地積 | 215㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
林部敏弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 林部敏弘 |
|---|---|
| 価格 | 23,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。南東道路で居住快適性が優れる。画地規模は当該地域内では標準的で総額としても需要の競争力自体に変化はない。 |
| 地域要因 | 当該地域は当市の中心部から離れ、温泉街の北方、千曲川の西岸に位置し、特に大きな変動は見られない。需要は低迷。 |
| 地域要因の将来予測 | 千曲川西岸の戸倉上山田温泉街の北に位置する。県道背後の既成住宅地域で熟成しており、今後も現状維持と予測する。温泉街全般に不況色が鮮明で、それに伴い地価は当面下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は千曲市のうち千曲川西岸の住宅地域。需要者は当該地域に何らかの地縁的関係を持つ居住者が中心で、他市域からの転入は少ない。若宮地区は戸倉上山田温泉街の北方の比較的近い場所にあるが、市中心部より遠く生活利便性が劣るため新規の住宅供給が増える状況にない。温泉街の不況から潜在的需要も低いため取引件数は極めて少ない。需要の中心となる価格帯は土地で500万円∼700万円程度、新築戸建住宅で2000万円前後と推測する。 |
| 一般的要因 | 人口の減少や老齢化率が進む中、温泉街の不振も加わり商業地・住宅地ともに需要の減退傾向は続く。当市の新庁舎が平成30年度完成予定である。 |
宮本豊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宮本豊 |
|---|---|
| 価格 | 23,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 安定的硬直的に推移しており、特に地域要因の変化は認められない。左岸の旧戸倉町、旧上山田町の需給は引き続き弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧戸倉町の既成住宅地域として安定しており、今後も現状維持的な推移が思料される。地価は市全体の人口減少、高齢化、地方景気の停滞などから今後も弱含み傾向を予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は千曲市全域に及び、千曲川左岸の平坦部住宅地域により強い代替競争関係が認められる。需要者は市内あるいは長野市、坂城町、上田市の事業所に勤務する地元居住者が大半を占める。中小の開発地、売地が各所に見受けられ、宅地供給は過剰。地方景気の長期停滞等から有効需要層が薄く、地価は長年に渡って下降トレンドを辿っている。旧戸倉町平坦部の住宅地について、土地は500∼800万円、新築の戸建物件は2000万円前後が需要の中心。 |
| 一般的要因 | 市の人口総数、生産年齢人口は減少を続ける一方、老年人口は増加の一途にある。土地取引件数は増加傾向。建築着工微増。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度4932625 北緯 138度1327533 |
参考：該当物件周辺マップ
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長野県埴科郡戸倉町大字戸倉字中町１８１６番長野県埴科郡戸倉町大字若宮字村西６６番１外長野県埴科郡戸倉町大字戸倉字芝宮２１８２番１外長野県埴科郡戸倉町大字戸倉字石原田２０８０番６長野県埴科郡戸倉町大字上徳間字中河原８１番１長野県埴科郡戸倉町大字戸倉字向島３０５５番５０長野県更級郡上山田町温泉１丁目７０番２長野県千曲市大字戸倉字芝宮２１８２番１外長野県千曲市大字戸倉字石原田２０８０番６長野県千曲市上山田温泉１丁目７０番２長野県千曲市大字戸倉字中町１８１６番長野県千曲市大字屋代字本町２０００番４外
参考：近隣駅の地価相場
戸倉駅(地価相場 30,950円/㎡)千曲駅(地価相場 34,500円/㎡)姨捨駅(地価相場 25,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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