長野県千曲市上山田温泉４丁目２７番１５(戸倉駅・坂城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,300円

2017年01月01日に行った長野県千曲市上山田温泉４丁目２７番１５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,300円/㎡としました。

長野県千曲市上山田温泉４丁目２７番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県千曲市上山田温泉４丁目２７番１５
住居表示 
価格28,300円/㎡
交通施設、距離戸倉、2,800m
地積180㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

西澤俊次氏による調査レポート

不動産鑑定士西澤俊次
価格28,300円/㎡
個別的要因ほぼ標準的画地であり個別的要因に変動はない。
地域要因特段地域要因に変動はない。旧上山田町の中では利便性の高い地域であるが、温泉街の低迷から不動産需要は弱い。
地域要因の将来予測土地区画整理事業が施行された地域であるが、農地が多く残り、空地、駐車場等になっている区画があり、熟成度が低く、今後の住宅地化の進展は緩やかなものと予測される。
市場の特性同一需給圏は旧上山田町、旧戸倉町を中心として千曲市郊外の住宅地域を含む。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で他地域からの転入者は少ないと想定される。区画整理事業地であるが、農地、低利用地の区画が多い。不動産業者の買取物件が多少みられるが、今後の不動産需要の動きは不透明である。現状では熟成度が低く停滞状態が続いている。土地で500∼800万円、新築戸建で2000∼2300万円程度が中心価格帯と考えられる。
一般的要因千曲市の人口は微減、世帯数は微増傾向。上山田温泉の観光客数は低迷状態が続いている。

齋藤隆氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤隆
価格28,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。標準地周辺の土地区画整理事業地内は低・未利用地が多く残り、未熟成の状態が続いている。
地域要因の将来予測土地区画整理済の住宅地域であるが低・未利用地等が多く残り、熟成にはなお長期間を要するものと予測する。斯かる状況から地価は下落が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は千曲市内住宅地域であるが、特に旧上山田町及び旧戸倉町の市街地内及びその周辺の住宅地域が価格牽連性の高い地域である。同地域の主力産業は「戸倉上山田温泉」を主とする観光業であるが入込客の長期減少から商況は低迷しており、地価は旧更埴市を上回る下落率が続いている。需要者の中心は同地域内勤務者が主である。周辺では土地500万円∼800万円、新築戸建2，000万円∼2，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因主力産業の観光業の不振（上山田温泉の入湯客数はピーク時の6割減）から、地価は旧更埴市を上回る下落が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4747257
北緯 138度1457234

参考：該当物件周辺マップ

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長野県更級郡上山田町大字上山田字高河原４６８番５長野県埴科郡戸倉町大字戸倉字中町１８１６番長野県更級郡上山田町温泉４丁目２７番１５長野県埴科郡戸倉町大字戸倉字芝宮２１８２番１外長野県埴科郡戸倉町大字戸倉字石原田２０８０番６長野県埴科郡戸倉町大字戸倉字向島３０５５番５０長野県更級郡上山田町大字上山田字城野腰２２７７番１長野県更級郡上山田町大字上山田字羽場１０４７番１１長野県更級郡上山田町大字上山田字東組３７６番１長野県更級郡上山田町温泉１丁目７０番２長野県千曲市大字戸倉字芝宮２１８２番１外長野県千曲市大字上山田字東組３７６番１長野県千曲市大字戸倉字石原田２０８０番６長野県千曲市上山田温泉１丁目７０番２長野県千曲市大字戸倉字中町１８１６番長野県千曲市上山田温泉４丁目２７番１５長野県千曲市大字上山田字高河原４６８番５長野県千曲市大字屋代字本町２０００番４外

参考：近隣駅の地価相場

戸倉駅(地価相場 30,950円/㎡)坂城駅(地価相場 33,250円/㎡)千曲駅(地価相場 34,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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