兵庫県明石市野々上２丁目７番５(西明石駅・林崎松江海岸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


124,000円

2017年01月01日に行った兵庫県明石市野々上２丁目７番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を124,000円/㎡としました。

兵庫県明石市野々上２丁目７番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県明石市野々上２丁目７番５
住居表示 
価格124,000円/㎡
交通施設、距離西明石、750m
地積197㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金子修二氏による調査レポート

不動産鑑定士金子修二
価格124,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別の変動はない。
地域要因の将来予測明石市東部地区に存し、中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。地域要因に特別の変動はなく今後も現状のまま推移すると予測する。駅徒歩圏の区画整理済の地域で、地価は安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、明石市に存する住宅地域である。需要者の中心は市内居住者や不動産事業者である。区画整理事業により整備された既成住宅地域で画地規模には幅があり、供給は既存画地の分割による小規模な建売分譲が中心である。一方、購買総額が需要者層の予算規模よりも高額となるが、駅徒歩圏で需給関係は安定的である。土地は2，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因明石市の人口は概ね横這いに推移している。景気の緩やかな回復基調が続く中、地価は全般的に概ね横這いに推移している。

近藤亮太氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤亮太
価格124,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣における大きなプロジェクトはなく、地域要因に特に変動はない。地価は横ばい傾向で推移する。
地域要因の将来予測新幹線停車駅徒歩圏の低層住宅地域として熟成しており、当分は現状を維持すると予測する。需給関係は安定し、地価は横ばい傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね明石市の圏域に存する住宅地域である。需要者は明石市の居住者が大半を占める。区画整理事業済で、区画は整然とし、また駅徒歩圏であるので需要は安定している。土地は2500万円前後（200㎡程度）、新築戸建物件は供給数は少ないが、3700万円前後が需要の中心である。
一般的要因明石市の経済は概ね安定して推移する。人口は横ばいで推移する。地価は横ばい地点が多いが、地域により、上昇地点と下落地点が混在する。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6674353
北緯 134度9685613

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西明石駅(地価相場 94,150円/㎡)林崎松江海岸駅(地価相場 101,150円/㎡)藤江駅(地価相場 93,300円/㎡)西新町駅(地価相場 110,000円/㎡)明石駅(地価相場 110,000円/㎡)中八木駅(地価相場 93,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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