香川県東かがわ市西村１８８番２(三本松駅・丹生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,500円

2017年01月01日に行った香川県東かがわ市西村１８８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,500円/㎡としました。

香川県東かがわ市西村１８８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番香川県東かがわ市西村１８８番２
住居表示 
価格13,500円/㎡
交通施設、距離三本松、1,600m
地積317㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほかに農地等が混在する住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

松岡良幸氏による調査レポート

不動産鑑定士松岡良幸
価格13,500円/㎡
個別的要因補正を必要とする個別的要因の介在は認められず、概ね通常の選好下にあるものと判断される。なお、個別的要因に特別の変動はない。
地域要因地域の絶対的集積度自体に顕著な変化は見られないものの、地域の相対的陳腐化等の影響により、不動産市場は軟調である。
地域要因の将来予測農家集落的性格が併存する在来よりの住宅地域であるが、定住者の硬直化（不動産の非流動化）が進行しており、地域の変革要因等も認められないため、今後も地価は軟調傾向を基調として推移するものと予測される。
市場の特性狭義の同一需給圏は、旧大内町を中心とする農家住宅地域であるが、広義には東かがわ市全域の農家住宅地域及び普通住宅地域がその範囲となるものと判定される。需要の中心は地域に地縁的選好性を有する個人であり、他の需要動機（アパート用地ニーズやデベロッパーによる土地需要等）は極めて低調である。なお、地域の不動産取引総量が希薄である他、個々の取引についても個別性が強いため、地域の中心的価格水準帯に係る単一的指摘は困難である。
一般的要因全国的に不動産市場の回復を助成してきた一般的要因の諸力は、当該地域においてはその明確な存在が確認できない状況にある。

新川智洋氏による調査レポート

不動産鑑定士新川智洋
価格13,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。値頃感もあるが、市中心部への接近性が劣後し、人口減、過疎化の進行等も相俟って、需要は弱く、地価も下落傾向。
地域要因の将来予測今後も同様の住環境を維持すると予測する。値頃感もあるが、県内東端部の当市内でも辺境部ゆえ位置関係が劣り、高齢化、地縁的選好性の強さ等も相俟って、需要は総じて弱く、地価も下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね東かがわ市郊外、旧大内町を中心とする農家住宅地域等。需要者は一次・二次取得共に圏内居住者が中心。地縁的選好性の強さもあり、圏外からの転入は少ない。需給動向は、小規模団地開発等も殆ど無く、また、値頃感はあるが、農家住宅地域という地域的特性、人口減に加え位置関係の劣後等もあり、需要は総じて弱い。取引が極めて少なく、画地規模等に応じ価格帯に幅があり、個別的事情が反映され易い事も相俟って、中心価格帯の把握は困難。
一般的要因当市の人口減少率、高齢化率は県平均を大きく上回る。位置関係の劣後等もあり地域は衰退し、雇用・所得環境も厳しく、不動産市況は総じて弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度2545896
北緯 134度3228127

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

三本松駅(地価相場 23,200円/㎡)丹生駅(地価相場 24,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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