宮城県仙台市太白区人来田２丁目４７番１９６の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,600円

2017年01月01日に行った宮城県仙台市太白区人来田２丁目４７番１９６(宮城県仙台市太白区人来田２−１８−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,600円/㎡としました。

宮城県仙台市太白区人来田２丁目４７番１９６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県仙台市太白区人来田２丁目４７番１９６
住居表示人来田２−１８−１６
価格33,600円/㎡
交通施設、距離長町南、7,500m
地積197㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い丘陵地の住宅地域
前面道路の状況北6.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤紀彦氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤紀彦
価格33,600円/㎡
個別的要因接道方位が北であるものの、割安感を求める需要者が多い地域となるため、60坪程度の画地規模に対して、需要者からの引き合いは安定している。
地域要因熟成度の高い造成団地であるが、利便性に難があり、地下鉄東西線開業の効果も乏しいことから、今後も地価上昇の機運は脆弱な状態が続く見通し。
地域要因の将来予測若年層の転入が乏しいこともあり、人来田地区全体の高齢化率は39％超の高水準にある。市内全体の不動産需要が堅調な中で、当該地区の住宅用地・中古住宅に対する引き合いは今後も限定的に推移する見込み。
市場の特性同一需給圏は太白区内の丘陵性住宅団地のうち、交通利便性が劣る一方、不動産価格に割安感が認められる地域一帯。かつては、大規模な「ニュータウン」であったが、既存建物の老朽化も相俟って街並みが旧式化しており、需要者の中心となる勤労者層も、特に値頃感を重視する傾向が認められる。中古住宅の供給が続く中で、手頃感が住宅需要を喚起していることもあり、標準的中古住宅で1千∼1千5百万円前後、住宅用地で5∼8百万円の相場が形成されている。
一般的要因利便性が劣る都市圏縁辺部の住宅地域では、既に震災以降の特需的状況は終息し、少子高齢化が進む一部の地域では弱含み傾向を徐々に強めつつある。

須藤信行氏による調査レポート

不動産鑑定士須藤信行
価格33,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の丘陵地にある熟成した大型住宅団地にあり、地域内の地勢や交通利便性に難があるため、需要は脆弱であり、地価は横這いの状況が続いている。
地域要因の将来予測郊外にある成熟した丘陵性の大型住宅団地で、今後も概ね現状が維持されて行くものと思われるが、居住者の高齢化が進む中、若い世代の選好性が低いため、需要は限定的で、地価は暫く横這い傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は太白区郊外の南西部丘陵地の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者。造成時期が古い大規模な住宅団地であり、居住者の高齢化が進んでいる。地下鉄開業の影響はほとんど見られず、最寄駅や中心部への接近性が劣るため、若い子育て世代の転入が乏しいこともあり、需要は限定的である。土地は200㎡程度で600万円∼700万円、新築戸建住宅の供給はほとんどなく、中古戸建住宅は1500万円弱で値頃感のある物件が需要の中心となっている。
一般的要因太白区の住宅地では、緩和的な金融環境下で住宅需要は堅調であるが、需要者によるエリアの選好性の高低、選別化が進み、二極化傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度2226186
北緯 140度8066852

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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