栃木県下野市上坪山字東屋敷８１１番５の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
12,400円
2017年01月01日に行った栃木県下野市上坪山字東屋敷８１１番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 栃木県下野市上坪山字東屋敷８１１番５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 12,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小金井、5,800m |
| 地積 | 268㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家、一般住宅、小売店舗等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
鈴木健司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木健司 |
|---|---|
| 価格 | 12,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 調整区域内農家集落地域で地域的に特別な変動要因は見られない。土地の需給は少ない状態が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 郊外の既存集落地域である。地域的に大きな変動要因はなく、概ね現在の住環境を維持していくものと予測する。土地の需給が少ない地域であり、地価はやや下落から横ばい傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は下野市及び周辺市町の郊外の農家集落地域。需要者の中心は、当該地域に地縁的選好性のある者や、周辺農業従事者がほとんどであると考えられ、極めて限定的である。近隣地域は旧来からの集落地域で、地域的に大きな変動はなく、現状維持が続くと判断する。土地の需給が少なく、画地規模も一様でないため土地の中心価格帯を把握することは困難だが、概ね500万円以下と推定する。 |
| 一般的要因 | 人口ほぼ横ばい、世帯数微減。土地取引件数、新設住宅着工戸数共に前年を上回るペースで推移。景気は基調的には緩やかに回復しつつある。 |
宇塚浩一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 宇塚浩一 |
|---|---|
| 価格 | 12,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一般住宅等が混在する集落地域であるが地域要因に大きな変化はない。市街地の地価下落により、地価の割安感が無くなり、選好性が劣ってきた。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅等が混在する集落地域であるが、大きな変化はなく、当分は現状で推移すると思われる。地価水準は低いが市街地の地価の大幅下落により、割安感が無くなり、地価下落は続くものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は下野市及び近接市町の市街化調整区域内の宅地地域である。需要者は各地域に地縁的選好性のある者が中心であり、同一需給圏内で割安な土地を探している需要者もいるが、限定的である。近隣地域は旧来からの集落地域で、近隣地域付近では不動産の需要及び供給が共に少なく、需要は特に弱い。取引が極めて少ないうえ、取引規模等もまちまちで、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 |
| 一般的要因 | 下野市の人口は横這い傾向であるが、土地取引件数は、平成26年に回復し、平成27年は増加し、平成28年は概ね横這いとなった。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度3703377 北緯 139度8951329 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
引用
国土交通省鑑定評価書
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