熊本県熊本市東区保田窪４丁目１０１４番２０(東海学園前駅・竜田口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


74,200円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市東区保田窪４丁目１０１４番２０(熊本県熊本市東区保田窪４−１４−１１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を74,200円/㎡としました。

熊本県熊本市東区保田窪４丁目１０１４番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市東区保田窪４丁目１０１４番２０
住居表示保田窪４−１４−１１７
価格74,200円/㎡
交通施設、距離水前寺、3,500m
地積147㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

馬渕信一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士馬渕信一郎
価格74,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因学校や商業施設等への接近性、住環境に優れた地域だが、熊本地震により被害を受けた建物が多くみられ、市場は停滞感を強めている。
地域要因の将来予測熊本市東部の既成住宅地域で、商業施設、病院など生活利便施設への接近性に優れ、人気が高い地区だが、周辺は熊本地震で被害を受けた建物も多く、流動性の低下が懸念される。
市場の特性同一需給圏は、保田窪、長嶺などの熊本市東部に位置する住宅地域である。需要者は、熊本市に在住する標準的な給与所得者層が中心となる。生活利便性に優れた住宅地域で、人気の高い地区であったが、熊本地震により被害を受けた建物が多く、不動産市場は停滞感がみられる。土地の取引価格帯は180㎡程度で、1300万円前後、新築の戸建物件は、3000万円前後が需要の中心となる。
一般的要因東区では、熊本地震以降、転出が転入を上回っており、人口は微減傾向にある。保田窪地区でも人口、世帯数とも減少し、熊本地震の影響と推測する。

礒田篤氏による調査レポート

不動産鑑定士礒田篤
価格74,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中央区に隣接する良好な住環境を有する選好性の高い住宅地域。地震による影響は比較的軽度であるが、市場の動きが鈍く、地価は横這いに推移。
地域要因の将来予測熊本市東部の小規模戸建住宅を中心とする既存住宅地域。地震の影響も比較的軽度であるが、一部建物取壊しも見られる。道路幅員はやや狭いものの生活利便性等は良好で、地価水準は横這いに推移していくと予測。
市場の特性同一需給圏は保田窪等を中心とする市東部の住宅地域である。需要者は自己用住宅地を取得しようとする市内在住のエンドユーザーが中心である。当地域は熊本地震の影響も比較的軽度であるが、一部築古建物の被害も見られる。小規模住宅が密集した地域で、中央区にも近く生活利便性の高い熟成した地域であり、堅調な需要が見込まれ、地価は横這いに推移すると予測。取引される土地面積は150㎡前後、土地の総額は1，100万円前後が需要の中心である。
一般的要因地震後、各業種にて復旧需要を背景とする持直しもあるが、人手不足等により、復旧のテンポは不透明な状態である。尚、当地域の被害は比較的軽度。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8103446
北緯 130度7583275

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市清水町麻生田字焼松１９８９番８熊本県熊本市西原１丁目１２番４熊本県熊本市健軍町字鉄ポウ塚２３０５番３３８熊本県熊本市長嶺町３２２４番６４熊本県熊本市長嶺町２３３１番２７１熊本県熊本市保田窪４丁目１０１４番２０熊本県熊本市保田窪本町字石ノ本９５２番１２熊本県熊本市長嶺西２丁目３２２４番６４熊本県熊本市上南部町１５７２番１熊本県熊本市長嶺南１丁目２２５５番２０１熊本県熊本市東区長嶺西２丁目３２２４番６４熊本県熊本市東区新南部６丁目８２番１熊本県熊本市東区西原１丁目１２番４熊本県熊本市東区長嶺西２丁目３２２４番６４熊本県熊本市東区保田窪３丁目５８４番４外熊本県熊本市東区月出２丁目２３０５番８熊本県熊本市東区長嶺南１丁目２２５５番２０１熊本県熊本市東区新南部６丁目８２番１熊本県熊本市中央区水前寺５丁目９１番熊本県熊本市中央区帯山９丁目９５２番１２

参考：近隣駅の地価相場

東海学園前駅(地価相場 78,000円/㎡)竜田口駅(地価相場 67,300円/㎡)水前寺駅(地価相場 118,000円/㎡)商業高校前駅(地価相場 89,550円/㎡)健軍校前駅(地価相場 82,000円/㎡)新水前寺駅(地価相場 98,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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