滋賀県湖南市三雲字ナガレ１４６番１(三雲駅・甲西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


53,200円

2017年01月01日に行った滋賀県湖南市三雲字ナガレ１４６番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,200円/㎡としました。

滋賀県湖南市三雲字ナガレ１４６番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県湖南市三雲字ナガレ１４６番１
住居表示 
価格53,200円/㎡
交通施設、距離三雲、450m
地積823㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗や営業所等が見られる県道沿いの地域
前面道路の状況北東13.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村木康弘氏による調査レポート

不動産鑑定士村木康弘
価格53,000円/㎡
個別的要因標準的な規模等を有する中間画地であり、台形であるが個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通。個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路沿いの商業地域であるが、並行してバイパスが整備されて以降、通行量が減少し、地域の相対的地位は低下傾向にある。
地域要因の将来予測沿道サービス施設等が立ち並ぶ路線商業地域で、土地利用に大きな変動はない。バイパスの供用開始による車両通行量の減少と市内の大規模商業施設の開店等により、当面地価は下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は湖南市及び周辺市町の商業地域・住商混在地域を含む圏域。需要者の中心は幹線道路沿いで店舗を営む地元事業者等である。郊外の商業地域は大型店の集客力に押されて収益力が悪化する傾向にあり、商業地としての需要は弱含んでおり、今のところ改善の兆しは認められない。取引の中心価格帯は単価で4万円∼7万円／㎡程度であるが、利用目的により取引面積が大きく異なるため、総額での明確な把握は困難である。
一般的要因湖南市内の景気は足踏み状態。総人口は概ね横ばい傾向。生産年齢人口は減少、高齢化率は上昇傾向にある。新設住宅着工戸数は減少傾向にある。

高橋靖展氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋靖展
価格53,500円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因がない形状・規模が標準的な画地で、個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程度は普通。
地域要因国道1号バイパス開通の影響から、通過交通量の減少の見通しに不透明感が継続しており、今後も地価は弱含みである。
地域要因の将来予測店舗、事業所等が存する幹線道路沿いの商業地域であるが、大型店開店の影響や国道1号バイパスの開通による交通量の減少が、地価水準の下落傾向を下押ししていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は湖南市域及びその周辺地域における路線商業地。店舗等が立地するほか、近傍では事業所等も認められる。郊外型大型店舗への顧客の流出のほか、特に国道1号バイパス開通による交通量減少の影響が継続しており、また商業地需要自体の減退により地価は弱含み傾向で推移している。路線型商業地においては、定期借地権設定による店舗の進出が多くなってきつつあり、土地取引需要の逓減もあり、価格水準の把握は困難であった。
一般的要因湖南市内における路線商業地に対する需要は、国道1号バイパスの開通による影響を大きく受け、新規店舗の進出は少ない状況にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9794007
北緯 136度1109913

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県甲賀郡甲西町大字下田字長谷３２７５番滋賀県甲賀郡甲西町大字夏見字二ツ橋３６９番１外滋賀県甲賀郡甲西町大字夏見字中出１５３８、１５３９番合併滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字荒子４２３番外滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字東代６３３番９滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字奥山１３７２番１９滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字東代６３３番９滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字ナガレ１４６番１滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字天王寺３０８０番６２滋賀県湖南市三雲字奥山１３７２番１９滋賀県湖南市三雲字東代６３３番９滋賀県湖南市三雲字ナガレ１４６番１滋賀県湖南市三雲字天王寺３０８０番６２滋賀県湖南市下田字中山１３１２番３外滋賀県湖南市三雲字入道開戸１４９６番２８

参考：近隣駅の地価相場

三雲駅(地価相場 31,300円/㎡)甲西駅(地価相場 49,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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