滋賀県湖南市三雲字入道開戸１４９６番２８(三雲駅・甲西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,000円

2017年01月01日に行った滋賀県湖南市三雲字入道開戸１４９６番２８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,000円/㎡としました。

滋賀県湖南市三雲字入道開戸１４９６番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県湖南市三雲字入道開戸１４９６番２８
住居表示 
価格28,000円/㎡
交通施設、距離三雲、2,200m
地積153㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に空地も見られる住宅地域
前面道路の状況北西6.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

高橋靖展氏による調査レポート

不動産鑑定士高橋靖展
価格28,000円/㎡
個別的要因個別的要因に格別の変動要因がない形状・規模が標準的な北西向きの画地で、個別的要因に特段の優劣はなく、競争力の程度は普通。
地域要因土砂災害警戒区域の指定による影響もあり、売り希望者が多く需要は弱含みで推移していることから、地価は引き続き下落傾向にあると認められる。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅地域として成熟しており、今後特に大きな変動要因はない。地価二極化の影響により、最寄駅から遠く利便性がやや劣る当該地域の地価水準は引続き下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は湖南市域を中心とし、概ねJR草津線沿線に存する中規模一般住宅地。需要者の中心は同沿線に居住する第一次取得者が中心であり、標準地の存する三雲地域周辺では湖南市中心部からやや遠いこと、市域西側に宅地需要に偏りが認められること等から、需給関係は湖南市域の中でも弱含み感が顕著な状況である。当地域を含み周辺の普通住宅地における土地取引水準は、土地150㎡程度で400万円∼600万円程度と推定する。
一般的要因湖南市内における住宅地の需要はやや供給過剰感があり、さらに既成の住宅地に対する需要は、弱含みで推移している。

琢磨氏による調査レポート

不動産鑑定士琢磨
価格28,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する北西向きの中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣がない点は変わりがない。
地域要因傾斜地勢による需要減退が継続しており、居住環境が優位な住宅地への住み替えや自然災害への関心の高まりにより地価は依然として下落傾向である。
地域要因の将来予測当該地域は山裾の造成により開発された戸建住宅地域であり、特に大きな変動要因はない。土砂災害等の自然災害への需要者の関心の高まりにより需要は弱く、地価は引続き下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は湖南市及び周辺市の住宅地域一帯である。需要者の中心は、湖南市に居住する個人であり、周辺市からの転入は少ない。周辺では小規模な開発分譲や空地の再分譲等が見受けられる。区画整然としているものの湖南市郊外に位置する山裾の住宅地域であるため、自然災害への需要者の関心の高まりから市場競争力は弱く依然として需要は弱含みである。市場における中心価格帯は土地で400万円∼500万円、土地建物の総額で1800万円程度である。
一般的要因湖南市の人口は概ね横ばいであるが、高齢化率は上昇傾向にあり、傾斜地や駅徒歩圏外の住宅地の地価はやや弱含みで、取引件数は低減傾向である。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9794007
北緯 136度1109913

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県甲賀郡甲西町大字下田字長谷３２７５番滋賀県甲賀郡甲西町大字夏見字二ツ橋３６９番１外滋賀県甲賀郡甲西町大字夏見字中出１５３８、１５３９番合併滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字荒子４２３番外滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字東代６３３番９滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字奥山１３７２番１９滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字東代６３３番９滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字ナガレ１４６番１滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字天王寺３０８０番６２滋賀県湖南市三雲字奥山１３７２番１９滋賀県湖南市三雲字東代６３３番９滋賀県湖南市三雲字ナガレ１４６番１滋賀県湖南市三雲字天王寺３０８０番６２滋賀県湖南市下田字中山１３１２番３外滋賀県湖南市三雲字ナガレ１４６番１

参考：近隣駅の地価相場

三雲駅(地価相場 31,300円/㎡)甲西駅(地価相場 49,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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