滋賀県湖南市三雲字東代６３３番９(三雲駅・甲西駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,800円

2017年01月01日に行った滋賀県湖南市三雲字東代６３３番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,800円/㎡としました。

滋賀県湖南市三雲字東代６３３番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県湖南市三雲字東代６３３番９
住居表示 
価格43,800円/㎡
交通施設、距離三雲、650m
地積174㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

芦川直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士芦川直樹
価格44,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模等の南西向きの中間画地で、居住の快適性の観点から、競争力はやや優る。
地域要因最寄り駅から徒歩圏内の区画整然とした住宅地域であるが、高齢化の進展や利便施設への接近性が劣ること等から、地価は弱含みである。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。平坦で、駅徒歩圏内であるが、高齢化の進展や利便施設への接近性が劣ること等から、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は湖南市内の住宅地域一円で、特に「三雲」駅勢圏の住宅地域と代替関係が強い。需要者の中心は地縁的選好性を有する地元居住者やJR草津線沿線の居住者を中心とし、既成住宅地であることから圏外からの転入は少ない。標準地周辺は、駅から徒歩圏内であるが、高齢化の進展や利便施設への接近性が劣ること等から、取得需要はやや弱含みである。需要の中心は、170㎡程度の土地価格が600∼800万円程度である。
一般的要因湖南市の人口は、ほぼ横ばい傾向であるが、高齢化率は徐々に上昇しており、傾斜地や駅徒歩圏外の住宅地を中心に地価は弱含みとなっている。

琢磨氏による調査レポート

不動産鑑定士琢磨
価格43,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する南西向きの中間画地で、日照等の居住の快適性が優れる点は変わりがない。
地域要因戸建住宅を中心とする住宅地域であり、農地や未利用地が残存し、住宅需要もやや低調で、依然弱含みで推移している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと考える。当該地域の住宅需要は低調であることから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は湖南市及び周辺市の住宅地域一帯である。需要者の中心は、湖南市に居住する個人であり、周辺市からの転入は少ない。周辺では小規模な開発分譲や空地の再分譲、農地の一部の宅地化等が見受けられる。最寄り駅に比較的近い住宅地域であるが、市場競争力は弱く、依然として需要は弱い。市場において中心となる価格帯は更地の総額で750万円程度、土地建物の総額で2200万円程度である。
一般的要因湖南市の人口は概ね横ばいであるが、高齢化率は上昇傾向にあり、傾斜地や駅徒歩圏外の住宅地の地価はやや弱含みで、取引件数は低減傾向である。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9794007
北緯 136度1109913

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県甲賀郡甲西町大字下田字長谷３２７５番滋賀県甲賀郡甲西町大字夏見字二ツ橋３６９番１外滋賀県甲賀郡甲西町大字夏見字中出１５３８、１５３９番合併滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字荒子４２３番外滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字東代６３３番９滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字奥山１３７２番１９滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字東代６３３番９滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字ナガレ１４６番１滋賀県甲賀郡甲西町大字三雲字天王寺３０８０番６２滋賀県湖南市三雲字奥山１３７２番１９滋賀県湖南市三雲字ナガレ１４６番１滋賀県湖南市三雲字天王寺３０８０番６２滋賀県湖南市下田字中山１３１２番３外滋賀県湖南市三雲字入道開戸１４９６番２８滋賀県湖南市三雲字ナガレ１４６番１

参考：近隣駅の地価相場

三雲駅(地価相場 31,300円/㎡)甲西駅(地価相場 49,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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